【房地产研究报告】2010～2011年度中国写字楼办公楼租赁市场分析.pdf

2010-2011 REICO REPORT 分报告三： 办公楼市场分析 81 2010-2011 REICO REPORT 摘 要 宏观背景 2010年宏观经济向好的势  2010年在全球经济步出金融危机的最坏阶段，开始并延续缓慢复苏的大背 头进一步巩固，房地产市 景中，中国宏观经济向好势头进一步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展。 场景气指数在景气区间运 第三产业持续增长，发展势头良好；国民经济稳定快速发展，企业景气指数、 行 企业家信心指数景气区间运行，总体形势积极向好。  2010年整体房地产市场景气指数处于中高位景气区间，环比连续小幅回落。 市场运行状况及趋势 2010年办公楼市场供求继  办公楼市场供求增加。从供给方面看，办公楼开发投资、新开工面积增幅 续大幅增加，预计2011年 均有所增加；从需求方面看，办公楼销售面积同比有较大增幅；销售形式仍以 办公楼销售价格和租赁价 预售为主。 格保持平稳  办公楼销售价格和租赁价格呈现同步缓慢上涨的态势，销售价格涨幅高于 租赁价格涨幅，但二者差距有所缩小。办公楼平均销售价格东部地区远高于中 西部地区。  预计 2011年办公楼投资温和增长；销售价格和租赁价格将保持平稳。 典型区域市场特征 办公楼市场具有明显的区  北京：供应总量同比减少，需求亦小幅下滑，空置率呈波动变化；销售价 域特征 格、租赁价格稳步上涨。2011年北京办公楼市场供应量稳定释放，需求进一步 增长，价格、租金稳中有升。  上海：新增供给回落，但需求亦小幅回落，空置率缓慢下降；办公楼平均 售价进一步上涨，租金先跌后涨。2011年办公楼市场供给短期放大，需求持续 增长，租金短期回调逐步回升。  广州：市场新增供给大幅增加，需求亦大幅提高，空置率有所下降；平均 销售价格小幅回落，租赁价格逐季波动；2011年广州办公楼供给集中放量，写 字楼租金上涨空间有限，空置率将有所提高。  深圳：办公楼新增供给减少，需求亦有所回落，空置率窄幅波动；办公楼 平均价格持续增长，租金逐步上扬；2011 年深圳办公楼市场供给充足且集中， 租赁市场需求稳定，但租金面临下滑的压力。  风险与机会分析 办公楼市场投资风险呈现 2010年资产收益比指数呈波动上升， 从季度数据来看，资产收益率指数波 波动变化 动增长，说明投资者对市场的不确定性的认识不断变化，投资行为谨慎乐观。