关于海南房地产市场分析报告(2010-2011).doc

海南房地产市场分析报告（2010—2011） 根据总裁指示,通过对相关数据及市场现状研究，现对2010—2011年海南房地产市场研判从土地供应、房地产市场运行监测、发展布局、供应量、宏观政策解读等方面做出分析汇报如下： 一、2009—2010年土地市场的供应情况 2009年1月-2010年7月海南省住宅类及旅游用地成交面积表 行政区 成交宗数 总面积(公顷) 白沙黎族自治县 5 5.9976 保亭黎族苗族自治县 7 17.329 昌江黎族自治县 2 5.1838 澄迈县 12 42.026 儋州市 9 119.549 定安县 22 95.3146 海口市本级 22 151.393 乐东黎族自治县 14 22.7731 临高县 2 136.755 陵水黎族自治县 3 57.77 琼海市 8 110.32 琼中黎族苗族自治县 10 10.5211 三亚市本级 18 178.869 屯昌县 54 111.607 万宁市 76 632.666 文昌市 19 102.008 五指山市 7 29.6843 合计 290 1829.77 从以上近两年土地成交数据可以看出，万宁市土地成交量最多，海口及三亚等海南中心城市土地成交相对较少，预示今后几年万宁将会存在大面积的开发及供应量，同时也从侧面体现出，海南中心城市的土地供应不足，未来市场将可能向周边区域发展。 关注点： 海南2010年7月28日拍出 “新地王”，每平米14440元，楼面地价约为6224元/平方米 从上表可看出，在2009年销量猛增的情况下，呈现出全岛销量增幅远大于三亚销量增幅的市场特征。 自2010年1月《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布后，海南楼市的成交量和价格均大幅上升。据海南省住房和城乡建设厅统计，2月份海南平均房价为14087元，达到历史最高点，随后价格逐步回落，尤其在4月份国家连续出台一系列房地产调控政策后，市场观望气氛浓厚，成交量急剧萎缩。 综上，2009年至今海南省商品房量价关系呈现以下特点： 整体呈现明显的季节性变动，2010年成交均价高于2009年同期水平，整体均价呈现逐年递增趋势；销售量最高的月份出现在2010年1月份，成交面积131.48万平方米，销售量最低的月份出现在2009年8月，成交量31.43万平方米；海南商品房销售均价最高点出现在2010年2月份，当月成交均价14087元/平方米；最低售价出现在2009年4月，销售均价5170元/平方米；2010年上半年商品房累计销售面积482.28万平方米，已经占到2009年全年累计销售面积560.34万平方米的86%，可见，海南房地产市场2010年全年将较去年有望呈现量价稳步上升的趋势（效应主要集中在上半年）。 2、海南省各区域销售面积情况对比 根据官方统计，2010年3至6月份海南平均房价分别为12280元、11932元、8483元、8208元／平方米，6月份房价比2月份下降了41%左右。可见海南房地产市场已逐步回归理性， 2010年上半年销售房源主要集中在海口及三亚等区域，两市带动了海南省整体的房地产发展。 2010年上半年海口商品房销售数据表 签约套数 20309套 签约面积 227.93万平方米 签约住宅均价 7557元/平方米 今年1至6月，海口商品房共销售20309套，其中第一季度销售8388套，面积总计1002698.04平方米，日均93.2套。“国十条”新政出台后，从4月底起全市商品房销量出现大幅下滑，5月销量仅31192.22万平方米，只成交了271套。6月略有好转，也不过成交了350套，比5月多出了79套。从每日成交量来看，5月份的日均成交量不足10套，6月份则为11.7套，远远低于新政出台前的日均成交量。 2010年上半年三亚商品房销售数据表 签约套数 10166套 签约面积 89.46万平方米 签约住宅均价 21050元/平方米 2010年上半年，三亚楼市经历了一月份国际旅游岛刚获批的喜悦，成交量、成交均价大幅上升，到四月新政出台后，三亚楼市呈现量跌价挺的局面。三亚楼市的成交量在一月份时达到峰值，为4268套，主要得益于国际旅游岛的获批，购房者疯狂入市。四月新政过后，购房者持币观望情绪浓厚，六月份的成交量为202套，但价格依旧坚挺。七到九月份略有回升，呈现不愠不火的态势， 9月上旬三亚商品房签约均价为22502.24元/平方米 海南房地产发展布局 海南独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组成海南房地产发展布局的重要因素，使海南形成今天资源导向型分布的地产格局，并且呈现轴式发展趋势：南北带动、两翼推进、发展中部。 具体划分如下： 北部：泛海口区域 南部：泛三亚区域 东部：东海岸沿线 西部：