【2017年整理】邢台房地产业发展现状与对策.doc

邢台房地产业发展现状与对策 摘要：在我国快速城市化、新型工业化发展的新时期，邢台房地产业发展有利于促进本市农村经济发展、加速城镇化进程、增进土地集约利用、拉动相关产业发展，因此研究邢台房地产业发展具有重要意义。总结了邢台房地产业的发展现状及存在的问题，分析了邢台房地产业发展问题的原因，提出了邢台房地产业发展应遵循的原则，阐述了邢台房地产业发展的对策建议。 关键词：邢台房地产；城市化；对策 当前，我国城市化、新型工业化快速发展，邢台房地产业也随着城市房地产业的发展逐渐兴起， 邢台房地产业的发展对促进农村经济发展、加速城镇化进程、增进土地集约利用、拉动相关产业发展等都具有重要意义。 1 邢台房地产业发展现状及存在问题 1.1 房地产开发档次不高，建筑形态缺乏特色 目前邢台房地产开发以采用外延扩展模式为主，开发小区布局松散，用地面积大，建筑密度低。开发投资主体主要是邢台企业和城镇居民， 资金实力比较弱，资金分布相对分散，房地产的开发水平比较低，开发档次不高。并且邢台开发小区的建筑形式与邢台企业的厂房车间大同小异，多为平房和低矮的楼房。这种千篇一律的建筑形态使建筑失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。 1.2 基础设施与配套设施建设滞后 由于邢台有些地方距城市有一定距离，城市基础设施、公共服务设施难以共享， 因此导致房地产开发基础设施与配套设施建设滞后，没有或者少有污水处理设施、天然气管道，没有配套的综合商业措施、电器百货等，而且教育与娱乐几乎没有。如某镇房地产开发由于缺乏基础设施和配套设施，导致污水横流、垃圾乱倒，大量未经处理的生活垃圾直接堆放在镇区周围， 破坏了村容村貌。 1.3 物业管理落后 从邢台管理的现状来看，居民住宅分散、杂乱，即使集中在一个住宅小区内，也普遍存在户数少、规模小的特点，使得物业管理难以开展；城镇居民的生活水平参差不齐，物业管理费用收缴困难；住房产权多元化，既有公房，也有私房，物业管理难以协调；物业管理责任不清，从业人员少，业务水平低，邢台房地产物业管理基本上处于一种各自为政的无序状态。 2 邢台房地产业发展问题的原因分析 2.1 城乡规划滞后和盲目建设严重 我国农村城镇化的过程是一种自下而上城市化的过程，政府的调控对邢台的发展有着重要作用。但从邢台的发展现状来看，城乡规划严重滞后于邢台的发展。主要表现在：土地利用规划滞后于邢台建设规划，从规划的层次上讲， 土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用。但在实际操作中并非如此，邢台的发展主要是以外延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致邢台规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。 2.2 房地产开发投资能力不足 房地产投资不足且来源分散，这是制约邢台房地产业发展的重要因素。从投资结构来看，国家集体的投资呈递减趋势，而个人投资所占的份额逐年增加。房地产的投资能力严重不足，这种状况导致：（1）邢台建设初期投资不足，基础设施规模过小，而在后期规模扩张后改建的压力增大；（2）预算外投资的主要来源是土地出让金，过度地依靠预算外投资，会导致土地价格的高抬，形成农民进城和投资开发商进入的高门槛[4]；（3）邢台建设中非规范的资金运作使得邢台的发展难以和正常的市场机制接轨，房地产开发资金难以做到滚动开发。多元化的投入机制使得资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚功能。 2.3 相关农村配套改革滞后 邢台房地产开发的现有配套政策体制已不能适应城镇进一步发展的需要。主要表现在：（1）城镇行政管理体制不适应。邢台管理，一方面存在“条块分割，多头管理”的现象，协调管理难；另一方面，邢台政府的职能不明晰，自身存在着政企不分、政事不分等问题，导致行政效率不高。（2）城乡二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动，使得邢台房地产商品的消费空间受到人口聚集不高这一因素的限制。（3）农村经济的整体实力不强，使得离开农业的农民“离土离乡”的动力不足，城乡“两栖”的现象普遍。（4）土地使用制度改革滞后，农村集体土地流转制度存在局限性。 2.4 邢台房地产企业素质不高 在邢台对房地产开发的建筑施工企业绝大多数是农村的建筑队，这些队伍都不同程度地存在素质低、资金实力弱、技术人员少、机械设备缺乏、开发经验不足等问题。他们在建造过程中，往往容易忽略住宅的质量、品质等高层次的追求，形成了低层次、低技术含量的简单再生产。如河北某县建设局及各邢台政府管理滞后，存在大量的无资质开发、挂靠开发企业，邢台房地产处于盲目、无序发展状态，产生了大量遗留问题。 2.5 邢台房地产市场发育不完善 目前，我国市场经济体制还不够完善健全，特别是邢台房地产市