中国房地产业城市分级泡沫度量.pptx

中国房地产业城市分级泡沫度量及企业应对的策略目录 一、中国房市发展的周期特征 二、中国房市发展的动态分析 三、中国房市泡沫的侧度 四、造成中国房价格飞涨的原因 五、中国房市的发展趋势和风险分析 六、中国的房地产开发企业的策略 中国房市发展的周期特征周期年份价格涨幅 价格 （元/平方米）CPI 原因第一个周期：8年1989-1997年1989-1994年24%/年574—140914%1990大陆经济进入增长期，1992年局部地区的房地产泡沫非常严重，北海和海南。1993年7月，中央出台严厉措施整顿全国房地产市场，居民收入增加1995-1997年12%/年1591—19979.4%步入这个周期的下降通道，1997年出现负增长第二个周期：12年1998-2010年1998-2003年2.85%/年2063--2360-0.1%1997-1999年我国经济增长面临内需不足、出口乏力的双重制约，宏观经济整体偏冷，政府出台了多种措施刺激国内需求的增加，1998年中国住房体制改革性纲领文件，停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化2004—2007年13%2360--43694%城市化进程加快，货币升值，实行宽松稳健的货币政策中国将进入住宅消费第2个阶段根据先进国家经验，住宅消费一般分为4个阶段： 第一阶段人均GDP3000美元以下住宅消费解困期第二阶段人均GDP3000—8000美元住宅消费发展期第三阶段人均GDP8000—15000美元住宅消费质量期第四阶段人均GDP15000美元以上住宅消费个性舒适期中国将进入住宅发展的第2阶段，中国的房地产还在初期发展中，一些发达城市例如深圳（人均GDP达到1万）率先进入第三阶段，也就是旅游度假物业和稀缺性物业消费将逐渐启动并进入相对较快的发展阶段。目录 一、中国房市发展的周期特征 二、中国房市发展的动态分析 三、中国房市泡沫的侧度 四、造成中国房价格飞涨的原因 五、中国房市的发展趋势和风险分析 六、中国的房地产开发企业的策略 中国房市资金来源动态分析年度自筹资金自有资金国内贷款利用外资定金/预售款其他资金199827.912.5238.831.38.5199929.313.322.95.3338.9200028.113.922.72.937.98.2200128.515.322.21.838.68.7200228.515.722.51.638.68.6200328.615.523.81.438.77.3200430.316.718.41.343.16.8200533.218.718.11.236.610.82006中国房市资金来源动态分析从表中可以看出，自筹资金、国内贷款、定金及预售款和其他资金是我国房地产业的四大资金来源。其中定金及预售款是第一大资金来源，2000年以来所占比重一直保持在36%-43%之间，2005年自由资金成为第二大资金来源，占18.7%，2007年18.5%，据国家要求的30%要求还有很大差别。在我国，定金及预售款中有60%来自银行按揭贷款，自筹资金大约40%来自银行贷款，其他资金中，大约60%来自各种渠道的银行贷款，这样我国房地产全部资金来源中，银行贷款占了60% 中国商品房销售增长率分析 单位：% 中国商品房销售面积分析 单位：万平方米 中国商品房销售额分析 单位：亿元 房屋施工面积和竣工面积增长率 单位：% 中国房屋施工面积和竣工面积 单位：万平方米 中国房地产价格 单位：元/平方米 中国房地产价格增长率 单位：% 中国房屋租凭价格增长率 单位：%目录 一、中国房市发展的周期特征 二、中国房市发展的动态分析 三、中国房市泡沫的侧度 四、造成中国房价格飞涨的原因 五、中国房市的发展趋势和风险分析 六、中国的房地产开发企业的策略 房地产泡沫运行过程第一阶段：房地产无泡沫理性涨价阶段：这一阶段往往处于经济周期回升期，城 市化的速度加快，居民收入增加，储蓄达到一定程度，拉动价格正常上涨第二阶段：房地产泡沫形成的阶段：房价上涨一段时间后，市场上部分人出现投 资心理，投资性买房者开始出现，市场出现供不应求的局面第三阶段：泡沫的非理性膨胀和恶化阶段：房价上涨的预期心理得到强化，产生 羊群效应，锚定效应，出现价格狂想， 房价出现非理性膨胀，出现严重的投机 银行加大房地产贷款额度第四阶段：泡沫的巅峰和突然破灭阶段：房价被推到顶峰，出现滞涨时，政府会 出台强硬的调控措施，紧缩银根第五阶段：信心崩溃和价格非理性下跌阶段：非理性的投机者出现大量抛售，房 价出现非理性下降第六阶段：市场平静和价值回归：根据购买力等因素重新评估房价，有些人对明显 低估的房地产果断买入2004-2005、2007年中国房市泡沫程度的度量中国的房地产价格究竟高不高？中国人住着世界上最