文案-某地产深圳旭飞福田南项目营销提案.ppt

[旭飞]福田南工程营销提案;方案思路;工程理解;根本情况——在特区内土地供给稀缺的现实下，本工程弥足珍贵;工程四至，优(公园景观)劣(农民房群集)势均明显;本工程为分两期开发，属多产品类型的工程。;思考城市综合体工程;深圳新增综合体工程:;金中环----改造而来的“综合体〞;金中环----产品修缮;金中环----推盘策略;星河世纪----CBD价值运营体;星河世纪----面市产品及推盘策略;综合体工程较单一产品工程价值与影响力要高得多；

综合体开发难度较大，但能大大提升开发商品牌；

综合体的住宅(公寓)局部都赋予“商务功能〞，即引进酒店元素，突出效劳；

城市综合体各功能物业之间应最大化做到设施共享、客户资源互动、功能互动、形象兼融，以降低风险；

从两个盘的购置群体而言，“投资者〞的比重都很大，而目前的“投资者〞所关注的因素成为投资性物业的开发方向。;工程定位;本工程一期住宅局部开展方向的思考;酒店;从投资回报率的角度：公寓产品的投资回报率更高;从溢价能力角度：公寓的溢价能力更高;从客户角度：公寓香港客户吸引力更强，更有利于工程价格的提升;楼盘名称;未来竞争角度——周边公寓供给量较小，市场空间较大;一期开展方向确认;关于商务公寓方向的思考;关于酒店式效劳公寓开展方向的思考;;酒店公寓的特点;罗湖和福田仍然是酒店式公寓的主要供给区域。

福田区05年是CBD公寓推出较为集中的一年，供给量略大于罗湖。;酒店式公寓的客户特征;2005年度的调研数据显示：

2005年度港人在深圳购置住宅单位约为9,500-1,1000套。

2005年较2004年度，港人因工作〔28％〕及投资收租〔25％〕而在深圳置业的比例上升至53％，成为港人置业深圳的主流。

港人投资深圳楼盘有上升趋势，主要原因是有稳定的租金回报，其中有超过70％港人表示，深圳住宅的租金回报为6至9厘。这说明具有投资价值的物业已逐渐受港人的青睐。;根据中原对投资总额60万—80万元的高档公寓物业〔包括置业逸轩、

世金汉宫、金色都汇〕所作的客户调查，客户群体发生相应变化。

投资客户：

长期投资客户〔追求稳定收益〕数量大幅上升。

短期〔投机型、炒楼型〕投资客???数量减少〔特别是地产新政

后，对短期炒楼客户的打击加剧〕。

自住客户：

商务人士较大幅度增长，估计每年以5-8万人的速度增长

说明了高档公寓物业的客户素质整体提升，更加追求产品的品质感、舒适性能、物业管理素质，希望通过有效物业维护，保证长期稳定、逐步上升的租金水平。;基于目前的公寓市场特征，我们怎么做？;营销总战略;形象定位;由于具体位置的差异,工程的定位该如何?;工程区位卖点挖掘;“中心公园〞?“中央公园〞,一字之差,认知全然不同!;纽约中央公元组图;工程整体形象;客户定位;客户定位;客户定位;朴XX

八木XX

Chris

黄XX;香港中原网站、中原中国网站发布红树西岸信息

专项销售人员到达香港各个地铺做针对性推广及摆放工程资料;香港中原全体地铺月会

派发宣传资料予全体地铺同事;精选香港中原客户资源

以直邮的形式邀请客户到现场参加高尔夫球比赛;产品修缮;深圳市酒店式公寓户型分布特征;本工程户型配比;电梯少;?电梯数量太少,3梯22户

?走廊过长

?户型不方正(厅\房)

?厨卫不别离,影响厨房使用

?户与户之间对视严重

?餐厅位置墙体开门太多,不实用，不利于餐桌等的摆放

?厅多门,入户门与卧室门对冲,功能不分区,影响使用;透通时尚的卫生间;2、传统的空间次序改变;厨房/酒吧台房在在进门的门口仿佛是舞台;厨房/多功能台，成了视觉的核心，;卫生间在最好的位置;;例2：多功能柜之变;例3：多功能柜之变;4、新的家具设计带来新空间感受;新空间感受;公寓、酒店、写字楼、商业统一的形象、品质;产品修缮——电梯、走廊;巨大的中庭式门厅，显示气派与大度。;大堂内空挑高，空间形式错落丰富，设置绿色植株，充分营造一种立体化、多层次的立体、生态的交流大堂空间。;不再为低使用频率的空间付费，不必再为高本钱的硬件设备占用固定资产，最大化的资源共享，享受尊贵的同时感觉真正的实惠。;优越的共享空间;产品修缮——软件配备建议;酒店式管理;价格定位;搜集交易实例、选取可比实例;为更科学定价，中原选择佳兆业中心、金中环、御景华城、凯旋国际的公寓工程作为本工程的可比工程。;P=P0×1.07=12400元/㎡〔带1000元装修〕;投资测算：

酒店式公寓总面积：57000平方米

按每平方米溢价1500--2000元

溢价收入：8550--11400万元

因整体装饰投入增加的本钱：1000元/平方米*57000平方米=5700万元

因物业管理等效劳投入本钱：10万元〔约〕/月*24个月=240万元

溢价收入：2610–