建业商业地产发展模式及初步规划思路精编.ppt

建业商业地产发展模式及初步规划 根据国家统计局的统计结果，随着中国GDP的持续增长和人民生活水平的提升，95年到05年的10年间零售业平均发展速度为18%。商业地产作为一种融合地产业与商业特色的地产形式，已在中国掀起了新一轮的投资热潮，据商务部《全国商业地产运行报告》中统计，今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8％,其中河南增长90%。 机遇与风险并存 由于融资及开发难度、风险较大，全世界的房地产公司，只有2—3%的企业在做商业地产，在中国的比例不到1%。 目前在国内市场上做商业地产比较成功的企业是大连万达和凯德置地，可以给我们提供一些借鉴。 商业地产 “大鳄” 榜样商业地产 大连万达商业地产 榜样商业地产 榜样商业地产 榜样商业地产 新加坡嘉德置地 亚洲最大的上市地产公司新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，一直致力于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。嘉德商用产业有限公司是亚洲最大的商场所有者和管理者之一，已拥有30年商业地产及招商运营经验，集聚了一大批品牌资源和人力资源，在新加坡、中国、印度、日本和马来西亚拥有和管理着50多家商场，总净可租面积约230万平方米。其在华公司为凯德置地。 榜样商业地产 凯德置地 自1994年进入中国以来，凯德置地已在上海、北京、广州、杭州、成都、宁波、重庆等30多个城市开展业务。现在国内总开发业绩290个亿，在五年内可能要达到600个亿。其下属的凯德住宅房产和凯德商用是两个上市公司，由于性质不同，拥有各自的开发班底，按照地块的开发性质确定由谁来主导开发。凯德商用采取良好的物业管理形式来确保物业能够升值，在国内的商业投资租金回报率平均为8%，收益为租金水平的70%左右。凯德与北京华联合作两种方式，如果租金回报较高，凯德将使用原管理团队，否则就委派自己的管理团队接管商业运营，以确保收益。 建业商业地产发展模式及初步规划 二、建业商业地产发展模式-----思路决定出路 （1）省内一级地市（郑州、洛阳） 重点开发：核心商圈或区域成熟商圈城市综合体 采取商业、酒店式公寓、写字楼、住宅相结合的模式，根据当地市场的需求和未来潜在发展的需求去做，要有可信度非常高的市场调研数据支持。商业部分规划为主力店加独立产权商铺的形式，主力店可规划为购物中心（百货、超市、家电、建材家居、餐饮、休闲娱乐等多业态组合），通过住宅和一部分临街门面房、产权商铺的销售回笼资金，把酒店和较适中的商业物业持有进行租赁经营。 （2）省内二级地市（平顶山、新乡、安阳、焦作等） 重点开发：核心商圈或成熟商圈小型综合体 采取商业、酒店式公寓、SOHO、住宅相结合的模式，通过市场调研，找准项目所在区域商业环境的市场空缺，有针对性地进行开发；商业部分规划为主力店加产权商铺的形式，主力店可规划为小型购物中心（百货、超市、家电、餐饮、休闲娱乐等多业态组合），打造多业态小型综合体，增强商业氛围。 一、二级城市开发合作伙伴的选择 在一、二级城市开发合作伙伴选择上，我们可以允许瑞寰资本管理有限公司参股，以降低投资风险。我们也可以与凯德置地合作，帮助我们做好项目分析、规划、测算、开发、运营，降低项目操作风险；可充分利用他们在国内70多个商业地产项目建立起来的品牌资源库，提高招商的成功率；同时，通过与凯德置地的合作，也可以使我们的商业公司学习、借鉴一些先进的操作经验，提高我们自己的商业地产开发水平。 （3）省内三级地市（其它地市及县级市） 开发重点：整体商业升级及布局改造 目前各级城市都在加强提升城市形象，进行城市改造，一级城市的城中村改造项目开发的如火如荼，开发成本在逐年加大，竞争愈演愈烈。三级城市的改造也随风跟上，尽管目前三级城市的开发商仅限于一些小型开发商进行局部小地块开发，但都取得了很好的业绩，这充分说明了三级城市的商机还有很多，我们可以进驻一些经济较发达的三级城市进行旧城改造。所谓的旧城改造，就是把市中心临街破旧的物业及闲置广场和用地或传统的农贸市场拆掉重建，重新规划整体商业布局，进行整体商业升级。由于这种开发模式可以极大地提升城市形象，增加城市服务功能，促进本地消费，满足市民物质生活需要，增加税收，所以这种模式较易获得当地政府支持，便于拿地或降低开发成本。这也是当地开发商望尘莫及的。 （3）省内三级地市（其它地市及县级市） 开发业态 采取商业、酒店式公寓与住宅相结合，商业部分规划为主力店加独立产权商铺的形式，主力店以家庭百货店为主，其涵盖业态为农贸市场改超市及符合当地消费水平的百货店，