常州市新北区常州行政中心西侧项目研究策划.pptx

;核心导读;;;常州处在沪宁线两大核心之中间位置。

常州有别于苏、锡两市、所受到辐射较小，以自身产业〔传统重工业〕开展为主。;苏州、无锡、常州三市比照〔经济、人口〕;;;常州开发区是居住人口导入型新区，目前缺乏中高端商务人群。;亿元;;;新北区开展预判;常州住宅市场走势研判;研究小结;;;竞争市场供给分析;名称;竞争市场去化分析;竞争市场价格分析;竞争市场产品分析;竞争市场客群分析;项目名称;项目名称;住宅市场小结;分布特征;名称;名称;名称;营销方式分析;项目名称;项目名称;区域办公市场分析;区域商业市场分析;常州酒店市场分析;工程区域酒店市场分析;;;数据来源：常州房地产信息网之

常州楼市消费行为大调查;消费者购房需求调研;数据来源：常州房地产信息网之

常州楼市消费行为大调查;数据来源：常州房地产信息网之

常州楼市消费行为大调查;数据来源：常州房地产信息网之

常州楼市消费行为大调查;消费者购房需求调研;;本工程位于常州新北区G2304-3地块，占地1.6万㎡。

该工程目前规划为一栋写字楼、一栋酒店公寓塔楼、三栋住宅板楼及局部商业裙房。除写字楼产权归属为常州市海事局，其他物业均为合作标的。

总建筑面积为4.5万㎡左右，其中住宅为28000㎡，公寓为13200㎡，底层商业为4900㎡。

目前该地块已平整完毕，正处于规划方案修正过程中，业主目标为09年4、5月份开工，09年9月可实现预售。;工程位于常州市北的常州新北区，新北区是未来常州开展的核心区域。;工程地脉分析;工程地脉分析;工程地脉特质总结;工程开展SWOT分析;;工程市场定位;工程市场定位;工程客户定位;工程客户定位;工程客户定位;工程产品定位及建议;酒店式效劳公寓案例分析;工程产品定位及建议;住宅;住宅1＃：;住宅2＃：;住宅3＃;工程自身概况;销售价格建议;销售价格建议;销售价格建议;销售价格建议〔酒店公寓〕;续表;名称;销售价格建议〔商铺〕;名称;;星狮集团;中瑞资源优势;中瑞资源优势－代表工程;酒店式效劳建议;酒店式效劳建议;酒店式效劳建议;酒店式效劳建议;贷款年限;;整个工程的由于是个中小型个案，同时由??目前的市场大环境不太理想，故在销售人员上面我们考虑是重质不重量。

人员安排：1名专案、1名女专〔专案助理〕、假设干销售人员

人员质量：专案从业8年以上，曾经历过楼市低迷期人员为主。

销售人员一半以上由有丰富销售经验的人员组成。;;入市时机的选择：;工程切入点：

〔一期销售〕;销售周期;销售分期方案：;分物业类型定价销售。

遵循低开高走，小步快走，步步高升的原那么。;〔1〕阻隔战略

本楼盘在推出时机确定后，及制定引导阻隔及抢夺客源作用的户外看板方案，先行付诸实施，建立大型围墙看板，预告楼盘即将推出，劝阻销售者，暂不进行购屋，引发市场关注并对竞争楼盘进行客户拦截。

〔2〕重点突破战略

采取DM寄发方式，连续邮寄精美、具说服力的印刷品，直接到本案潜在客户手上，包括新北区、高新园区以及周边乡镇，激发其好奇心和购置欲望，吸引到工地参观。

〔3〕全面攻击战略

彩页报纸、横幅、路牌、灯箱等群众传播媒体为媒体，对相关区域广为宣传，酝酿耳语传播、制造声势，塑造产品独特形象；并运用报纸夹页广告辅助报纸广告之缺乏，打破报纸版面的限制，扩大报纸所不能到达的特定区域，并造成全版广告的震撼效果。

〔4〕强化攻击战略

采取海报派发方式，对当地居民进行地毯式搜索式派送，使商品信息确实到达目标对象。

〔5〕短兵相接战略

现场布置具备表现工程品质的接待中心及精致实品屋、精美图表、气派的户外广告、使参观人潮有深刻的感动力。

组建强有力的销售团队，并制定详细销售讲习，特别精选能力高、经验丰富、熟悉当地民情市场的业务员，留守现场，进行销售，并加强追踪访问作业，形成高机能的销售网。

〔6〕促销性战略

为使消费者对本案有特殊深刻印象，并催促消费者能立刻抵达现场参观，在开盘及适当的时机进行SP活动、吸引大量人潮，以期创造销售顶峰。;为求广告有效运用并到达预期之声势和销售，依照广告集中以及分散原那么，将广告适度分期。

〔1〕引导期

运用报纸软广告、电视台为告知，DM、看板、工地围版、点与面的配合，迅速建立商品知名度。

〔2〕公开期

重点在商品认知与销售，因此以大幅报纸和电视广告，增加传播频率，深入浅出地加强商品宣传，DM和海报攻势重复运用，并投入夹报媒体，使产品完全为消费者所认知。特别安排开盘SP活动，以期聚集人气，一炮而红。

〔3〕强销期

重点在商品促销，大量运用夹报，扩大报纸版面，以直接有力的诉求，打动消费者，配合SP活动，创造