商业地产轻资产模式探索及REITs分析报告.pdf

目录 s t 01 - 轻资产模式产生背景 n 02 - 什么是轻资产模式 e t 03 - 轻资产模式划分 n 04 - 轻资产时代不可不探究的模式：REITs o 05 - 轻资产时代的资产证券化趋势研判 C 01-商业地产轻资产模式产生背景 商业地产轻资产模式产生背景 商业地产新格局：轻资产转型是关键 根据物业机构莱坊的统计数据显示，2015年底，全国主要城市商业综合体存量 面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。与此同时，2014年国 内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体 数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将达到1200个。 如整体的房地产行业一样，商业地产存在“严重过剩”的问题，但是，今年一 季度，我国办公楼的开发投资同比增长20.6%；商业营业用房开发投资增长17.2%， 均高于全国房地产开发投资整体水平8.5%。 从数据来看，尽管商业地产“供过于求”的问题日益突出，众房企仍乐此不疲 地投身于商业地产的开发中。 但是在现阶段的商业地产领域，跑马圈地时代已经过去，行业间的竞争正进入 深水区。当土地升值速度高于资金成本时，房地产企业有动力去寻求储备土地，以 至于土地储备在某段时期成为衡量房地产企业价值的主要标准，此为房地产行业的 重资产模式一个体现。然而，在后土地红利时代，房价上升速度受到抑制，持有资 产本身的回报降低并且不足以弥补持有期资金成本时，房地产企业转型已成必然。 商业地产轻资产模式产生背景 背景一：重资产模式已不能满足商业地产的发展 商业地产发展的三大元凶 在竞争日趋激烈和资金压力过大的形势下，商业地 产企业如何实现自身的稳定、高速、持久发展已成为企 A B C 业必须思考的重要课题。 但在当今经济形势下，传统的重资产模式已不能帮 同质 运营 资金 助企业在市场中赢得有利地位，要想在竞争激烈的商业 化竞 模式 压力 地产市场保持优势地位，获得持续快速扩张，就应寻求 争 存疑 过大 经营模式、盈利模式上的转型，地产企业运营模式需要 摆脱“重型化”，转向“轻资产运营模式”。商业地产 “轻资产模式”在此背景下应运而生。 现金流难以保障 相比于住宅地产，商业地产的投资更大、回报周期长，对于资金的依赖更大， 现金流难以保障 资 金 财 务 企业资金链容易断裂 过去集投资、建设、管理于一体的重资产运营模式会沉淀较多资金，影响企 角 度 业资金链 分 析 融资压力大 开发商自身资金薄弱，外部融资模式单一，大部分依靠银行贷款来融资，随 着银行贷款政策的收紧，将面临越来越大的融资压力 商业地产轻资产模式产生背景 背景二：金融与互联网的发展倒逼商业地产转型 商业地产与金融密不可分，经济新常态下， 随着国家政府对“互联网+”的大力支持，商 业地产的转型升级已经迫在眉睫，抓手金融与 互联网必然成为商业地产突围的一种重要方式。 金融与互联网的告诉发展在倒逼商业地产由重 资产模式向轻资产模式转型。 具体国内商业地产巨头的最新发展动向来 看，从北京珠江地产旗下珠江摩派项目推出的 以项