2011年成都剑南大道中段地块投资分析报告.ppt

成都同利行投资顾问 有限公司 一、 项目慨况 二、 市场分析 三、 项目定位 四、 项目产品建议 五、 项目风险分析及结论 区域市场楼盘位置图 复地雍湖湾分析: 高层,叠拼，双拼，小型公寓 组成，此项目为复合型地产,产品组合多样化,原意是让受众面更宽,但靶心客户定位较模糊.公寓与别墅客户群存在较大差距。 产品缺陷：高层产品俯视别墅组团，私密性存在一定影响。 项目前期对外报价处于区域内相对较高水平，但优惠力度大，实收该项目开盘出现明显的价格调整，开发商前期加大力度宣传拔高了消费者对该项目的心理预期，但实际开出的价格明显低于开盘前对外。说明开发商采取多优惠的方式进行了价格调整，目的在于开盘走量。 封底 慕和南道分析： 慕和南道主打的南亚风情园，社区设计特别增加了融合尖端科技的“负氧离子发生器”(人造雾系统) 。 总平分析：项目楼间距离最宽达250米，在规划设计中充分考虑自然景观设施与人文景观设施的布局与组织，注重人与人之间的可交往性，景观的可参与性 。容积率稍高，对楼群整体不太具有统一性。 主推户型分析：入户即花园，这点许多楼盘现在也在推行。6米挑高的“空中花园”多少让人有些忧虑。天气放晴时节，安详阳光沐浴，这点听起来很惬意。但若是下雨了，雨水排泄是个问题。户型内的空间合理，不会有压抑的感觉。 建发天府鹭洲 主力户型：二居室 59-69平米?三居室 100-116平米?四居室 103-125平米 停车位:地上：34个地下：1573个 占地面积:89406平方米?建筑面积:271566平方米 建发天府鹭洲分析： 总平分析：建发天府鹭洲位于天府新城大源板块的核心区域，拥有25000平米的超大中庭，小区打造有水池、园林等；楼盘有150米的超宽楼间距，观景视野效果更好；共5栋组成大围合布局，新古典主义建筑立面，每栋楼的视野都比较好，通风采光等更有保障。平米中庭。 户型分析：赠送面积较大，60变90，100变140，110变180，降低了实得单价，从而控制了改善型产品的总价，对于追求性价比的改善型客户来说，吸引力极大。，通过总平的规划布局,基本每户户型通光性良好,景观朝向视野佳 产品缺陷：较大的赠送面积，使得容积率变相提高，影响居住舒适度；赠送面积导致的产权分割不明晰，存在一定的法律风险。 都城雅颂居 都城雅颂居均价12500元/平米，全款优惠3%，按揭优惠2%，主推93-95平米套二户型139平米套三户型。停车位:1489个占地面积:46000平方米?建筑面积:200000平方米? 都城雅颂居分析： 项目总占地近213亩，建筑面积约20万平方米，户型面积为90-180平方米。区域内首个精装豪宅项目，精装标准宣称3000元/平米，共9栋，其中，8栋为商业；9栋建筑采用围合式布局，形成两个大中庭，社区内带游泳池。 ·总平分析：双中庭景观，配备游泳池。 产品分析：产品主要打造豪华高档社区,建筑设计以及精装修标准都严格把控,从精装修交房标准为基点,此房的产品力强势 精装配置：TOTO高端系列静音坐便器、台盆；高仪(GROHE)龙头的卫浴 ；法国罗格朗彩色可视对讲系统；耶鲁智能门锁；双壁波纹排水管道；主卫设音源插座，厨房配置LCD液晶小电视 复地雍湖湾 由雍湖高层 翠堤叠拼 水岸双拼组成，主力户型：高层93-170平米停车位:2228个占地面积:63880平方米?建筑面积:230000平方米 地块属于区域内市场与产品特征 在城南大源，早已形成了10大品牌开发商的强力合围，中海·兰庭、华润·凤凰城、保利·心语花园、建发·天府鹭洲、复地·雍湖湾、都城·雅颂居等大盘的聚集程度较高，同时，开盘节奏也相对较为集中，在即将到来的房交会成为推盘放量高峰，竞争压力十分巨大；但延伸板块还未被充分挖掘,存在机会。 项目目前所呈现配套几乎为零，仅有伊藤在建，地铁5号线年底动工， 区域发展前景十分乐观，预期价值高。 主力消费群特点 :多数集中在25—35岁，置业目的以自主为主，投资客约占据40%（成都本地来源于城南、外地客户以北上广深为多），多数看重区域未来发展潜力以及品牌开发商的品牌号召力。 社区规模及配套:区域内大盘、中档规模的楼盘的楼盘密集分布，小盘较少。大盘和中盘的社区内都有不同程度的生活配套设施。 本地块所属区域楼面价格区间,从南至北递减.处于发展极快的大源板块与逐渐成熟华阳板块之间。 区域客户分析 根据项目所处区域以及项目的档次、品质，分析购买心理和需求的差异。 划分为三类： 1）、居住享受型，这是本区域的主力客户。 2）、纯居住刚需型，这是本区域的重要客户。 3）、居住兼顾投资型，这是本区域的辅助、补充客户。