五象大道长安园临街地块分析报告.doc

五象大道长安园临街地块调研报告 长安园临街地块概况 地块地理区位及未来规划 地块周边环境及周边用地性质 根据《南宁市城市总体规划(2010~2020)》城市范围达300平方公里，中心城区人口达到300万人，按照《总体规划》，南宁城市将以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。重点打造五象新区，在这里，将规划面积175平方公里，北起邕江、南至那马、西自水塘江，东至八尺江包括整个邕宁老城区这广大区域，将建成物流基地、商贸基地、加工制造业基地，南宁市新的行政、信息、问题、金融商务中心，成为一座新城 优势 劣势 1、城市规划重点建设新区的政策性支持 2、投资力度较大，远期前景广阔，地价增值空间很大。 3、地价成本低。 由于是发展新区，区域内医疗、教育和商业设施都还比较缺乏。 周边尚未形成较强的居住氛围，人气不足。 地块背靠墓园，土地使用年限仅20年。 建筑受制约只能建两层的临街门面。 机会 威胁 目前周边地产开发已初步形成规模，已有“华英苑”别墅区、聚丰苑小区和大批在建的中高档楼盘。 2、如果单以商业铺面出租的模式开发，按目前的投资收益比，前三到五年可能很难见效，但五年后如果出租率达到100%，则收益至少30%以上，且每年将呈比例上升。 3、如果以出售15或20年使用权的模式开发，则三五年建成后，可以一次性收回投资并至少获利一倍以上。 1、新区的投资和建设力度放缓萎缩，新区开发时间拉长。 2、人气长时间不旺，导致租金价格过低，商铺空置率过高， 3、投入资金沉淀时间过长，引起资金紧缺。 投资建议 能以较低的成本将项目地块锁定，引入合伙人，带资承建商业铺面，以土地入股，合作开发，风险和收益共担。 以较低成本将项目地块锁定，囤积三五年后以自筹资金开发商业铺面，或租或售，都是可进可退的投资。