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北京市国有土地非住宅拆迁补偿的探讨 　　摘 要：本文从分析国有土地非住宅房屋收储补偿政策的现状与问题出发，提出新形势下完善国有土地非住宅房屋拆迁补偿的思路，探讨完善国有土地非住宅房屋拆迁评估机制，进而探索国有土地收储的多元化补偿模式。 　　关键词：国有土地；非住宅拆迁；多元化补偿 　　中图分类号：F301 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.06.56 文章编号：1672-3309（2012）06-134-03 　　在2011年初国务院颁布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“590号文”）的背景之下，如何有效推进国有土地收储工作成为新形势下土地储备项目拆迁工作中的重要内容。从目前已出台政策的倾向性来看，房屋征收与补偿实施多从住宅房屋的角度出发，对非住宅房屋拆迁补偿的考虑则略有不足。如何将非住宅房屋拆迁补偿金额与土地市场价格相接轨、客观地进行土地资源的收储和土地供地价格预算，建立一套兼顾历史、尊重市场规律并与时俱进的国有土地非住宅拆迁补偿标准具有现实意义。本文将重点分析国有土地非住宅房屋收储补偿政策的现状与问题，提出新形势下完善国有土地非住宅房屋拆迁补偿的思路，探讨完善国有土地非住宅房屋拆迁评估机制，探索国有土地收储多元化补偿模式。 　　一、北京市国有土地非住宅拆迁补偿政策现状 　　目前，北京市土地储备项目涉及国有土地非住宅拆迁采取的补偿方式以货币补偿为主，补偿金额分为四个部分：土地区位补偿价、地上物重置成新价及附属物补偿价、停产停业损失补助与搬家补助费。 　　其中土地区位补偿价为土地评估价值的核心，目前采取的评估方法多依据《北京非住宅房屋拆迁评估技术标准》（以下简称“656号文”）进行，另外依据地块区位、用地性质、建筑面积、容积率等因素分别采取了基准地价评估法、收益还原法、成本法及市场比较法等评估方法，综合运用多种评估方法在一定程度上促进了国有土地非住房房屋的搬迁腾退工作；地上物重置成新价及附属物补偿价多参照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆〔2003〕808 号）（以下简称“808号文”）进行评估；停产停业损失补助按照各区制定补助标准，如朝阳区《北京市朝阳区非住宅房屋拆迁停产停业综合补助费补助标准》（朝国土房屋拆字〔2002〕第05号）；搬家补助费参照《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》（京政函〔2001〕109号）。 　　二、现行国有土地非住宅拆迁补偿政策实施面临的问题 　　在590号文实施的背景下，国有土地收储补偿政策亟待调整，现行国有土地收储补偿政策实施过程中面临了诸多问题，主要有以下几个方面： 　　（一）非住宅拆迁评估政策时间较早，亟待更新 　　非住宅拆迁补偿涉及到的几部分费用所采用的评估依据和政策制定时间相对较早，如656号文于1999年实施，其中区位价格一直未更新，在执行过程中遇到很大的抵触。即使按照基准地价修正法进行修正评估，但目前还是以《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔2002〕32号）制定的基准地价作为基准，虽然进行系数修正，但很难准确反映该地块的真实价值。其他808号文、停产停业综合补助标准及拆迁补助费等政策开始实施的时间也都长达10年之久，评估政策亟待更新。 　　（二）按现状用途评估，补偿金额普遍较低 　　虽然在拆迁补偿过程中，综合运用了多种评估方法，但都是以被收储土地的现状用途进行评估。现状评估在一定程度上保证了被收储单位在补偿收益的公平性，但是应用于工业、仓储等市场化程度不高的地块时，则评估的地块价值有限。根据近10年北京地价指数，相比其他类型用地，工业用地价格增幅不明显，即使按590号文要求的市场评估法进行评估，工业用途的地块价值仍得不到体现。 　　另外还有诸多类似学校、法院、邮局等难以市场化价格衡量的地块进行现状评估时，地块价值则更难以直观体现。 　　（三）现状评估以房屋建筑面积作为补偿依据，合法补偿面积认定较为困难 　　无论是按656号文、或是基准地价修正法等方法进行评估，都以房屋建筑面积为补偿认定的主要依据。特别是按656号文进行评估时，受容积率影响较大，容积率较高的地块评估价格更为明显。由于现状国有土地都以划拨地为主，房屋权属材料较早或缺失，在有效补偿面积认定上有较大的困难。在缺乏有效渠道认定合法建筑面积时，客观上促使了地块权属单位加盖房屋，一定程度上促进了大量违章建筑的产生，为地块收储增加了难度。 　　（四）以拆迁评估为唯一依据，缺乏相应配套鼓励措施，政策缺乏弹性 　　目前，在上报的国有土地收储补偿金额中，严格以评估公司进行现状评估的价值为依据，在一定程度上保证了国有土地收储补偿金额的客观性。然而在实际操作中，不同企业的经营情况及土地的利用方式有较大的差距，各自对于