大型商业房地产项目全过程管理.pdf

彘魄产开发 房地产项目全过程管理 口刘惠敏韩传峰同济大学建设管理与房地产系 口陈伟中国广厦湖北第六建筑工程有限公司河南分公司 大型商业房地产项目无论从客户的复杂程度，还 注重资产的长期良性运营，以收取租金为主要投资回 是投资模式及经营模式上，都属于房地产开发中的复 报形式。③经营管理的复杂性。以出租为主要运营模 Mall(商业区)， 杂产品，开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影 式的大、中型购物中心及Shopping 响大。此类项目在开发的前期决策过程中存在许多不 业态种类丰富，对于不同类型要采取相异的经营管理 可预见因素，具有很大的风险；同时，由于业态种类丰 模式，这就增加了后期经营管理工作的困难，使其面 富，在后期的运营中也存在很多困难。因此必须采用 临巨大的压力与挑战。 科学的管理理论和技术对大型商业房地产项目的开 商业房地产按项目本身可分为启动、计划、实施、 发和运营进行全过程控制。 控制和收尾五个阶段，对应着策划与决策、准备设计、 1．全过程管理的内容和程序 建设施工和使用运营的全过程管理，通过项目策划和 与其他房地产形式相比，商业房地产具有以下特 控制达到项目全过程管理目标。 点：①客户需求的特殊性。商业房地产的客户包括两 2．市场资源分析与策划 级：初级客户——商业运营商，终级客户——消费者。 在决策阶段，可运用sw0T环境分析法对项目所 一方面，商业运营商不同的经营内容、特色决定其需 处市场环境和各项资源条件进行分析。大型商业房地 求的个性化；另一方面，商业房地产所针对的消费者 产项目的特点决定了对其进行环境资源分析的内容。 数量庞大，客户群结构复杂，无法同时满足不同客户 主要包括：①项目选址要求科学合理；②符合市场发 层的个性化需求，项目的市场定位、市场策略等前期 展的规律；⑨良好的政策环境；④积累行政资源；⑤整 评价工作存在许多不确定因素，这些都增加了前期决 合开发资源。 策的难度与后期建设经营的风险。②开发赢利模式的 3．项目建设管理与控制 不确定性。商业房地产的规模有大有小，对于小规模 按照管理主体的不同，可以将大型商业房地产项 商业，通常采取开发销售模式，资金回收主要是销售 目分为开发商项目管理子系统、设计方管理子系统、 收入；对于大型商业房地产，一般采取出租运营模式， 施工方管理子系统和供货方管理子系统。以开发商的 本栏目协办单位： ☆温州市旧城改建指挥部 党委书记副指挥吴权书 ☆沈阳市方迪房地产发展有限公司总经理穆秀仁 地址：温州市飞霞南路朝霞大楼B3幢2楼 地址：沈阳市和平区安图街2号 67058881341O 电话：(0577)8881 电话：(024 ☆温!|111|房地产联合开发有限公司总经理林国权 ☆天津市龙都房地产开发公司 地址：温州市信河街松台大厦B幢5楼 地址：天津市河西区围堤道55号天津市房地产大厦 电话：(0577 电话：(022 ：嘶．9期49总第。。，期 万方数据 项目管理为基础和纽带，相互关联共同构成商业房地 和质量事故的处理，当出现不合格产品时，应