《房地产开发贷款贷后管理》.ppt

5.3 房地产开发贷款贷后管理 房地产开发贷款贷后管理是指银行在房地产贷款发放后到贷款收回期间，对贷款档案的收集、整理和保存，对借款人资信情况和贷款项目进展情况的跟踪调查，贷款到期的收回及违约贷款的催收与处理等一系列工作。 5.3.1 贷款资料 1.借款人资料 2.担保资料 3.贷款项目资料 4.合同借据 5.贷后检查资料 5.3.2 借款人及贷款项目管理 1.贷款资金的使用管理 2.贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查 3.项目预销售回笼款的监督管理 4.保证人、抵押物和质押物的管理 5.贷款风险的认定 6.利率调整 7.贷款展期管理 8.收款撤保 5.3.2 借款人及贷款项目管理 1.贷款资金使用管理贷款资金使用管理是为了监督借款人将贷款合同约定的用途上，而不被挤占、挪用，防范贷款因挪用而出现的到期不能偿还的风险。 借款人向贷款人提供项目工程进度计划、付款计划及贷款资金使用明细。 房地产开发贷款的资金使用是按计划进行的，资金使用应该有明细账目，资金的到位情况应根据约定安排，不能随意更改。 5.3.2 借款人及贷款项目管理 2.贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查（1）主要内容 项目资金及其他资金来源落实情况 企业生产经营及资产负债变化情况 企业货币资金归行情况 企业财务报表的真实性及主要财务指标变化情况 企业信用等级及贷款资产风险度变化情况 企业是否有违法经营行为，是否卷入经济纠纷 … … 5.3.2 借款人及贷款项目管理 2.贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查 （2）贷后检查的时间间隔 按贷款形式分类设定贷后检查间隔期，正常和关注类贷款一般不超过90天，次级类贷款一般不超过60天，可疑和损失类贷款一般不超过30天。 5.3.2 借款人及贷款项目管理  贷款五级分类 解释 正常贷款 银行对借款人按时足额偿还贷款本息有充分把握，贷款损失的概率为0 关注贷款 存在一些可能对偿还产生不利影响的因素，贷款损失的概率不会超过5% 次级贷款 借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，贷款损失的概率在30%-50% 可疑贷款 借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行抵押或担保，也肯定要造成一部分损失，贷款损失的概率在50%-75%之间 损失贷款 指借款人已无偿还本息的可能，无论采取什么措施和履行什么程序，贷款都注定要损失了，其贷款损失的概率在75%-100% 5.3.2 借款人及贷款项目管理 2.贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查（3）贷后检查程序 根据贷后检查内容和贷后检查间隔期，信贷人员应定期走访借款人，深入施工现场，对借款人及项目进行跟踪检查，随时记录企业经营活动的各种变化情况、项目进展与项目计划及贷款发放程度与项目进度是否一致、资金使用以及预销售情况。 5.3.2 借款人及贷款项目管理 2.贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查 （3）贷后检查程序 借款人项目完工后，贷款人应参与工程验收和决算审查。 当贷款产生问题出现风险时，应在发现问题的当天书面报告信贷部门主管领导，对贷款风险较高的借款人，要组织人员进行全面检查，并将检查结果及时报告主管行长及上级住房信贷管理部门。 5.3.2 借款人及贷款项目管理 3.项目预销售回笼款的监管管理（1）监管人---贷款人自身或受托?机构（2）预销售款回笼的监管---设立专户（3）与销售款使用的监管---预先安排约定4.保证人、抵押物、质押物的管理属于常规管理，比较集中，相对较为简单、方便。 5.3.2 借款人及贷款项目管理 5.贷款风险认定 当借款人不能如约还贷则该项贷款可能面临一定的风险，具体情形非常多样，应分别对待，严格规管。 5.3.2 借款人及贷款项目管理 6.利率调整 根据中国人民银行的有关规定，当国家对存贷款利率进行调整时，银行将对相应的贷款利率进行调整。必须执行新的利率，执行新利率应重新签订贷款合同或补充合同。 5.3.2 借款人及贷款项目管理 7.贷款展期管理 房地产开发贷款一般可以展期，但展期的期限不能超过原贷款期限的一半。 8.收贷撤保 借款人偿清全部贷款本息后，银行将通知贷款人，持有效身份证件、贷款结清凭证领回由银行收押的有关法律凭证及文件。  THANK YOU