2013年房地产的策划营销方案.ppt

从市场成交数据来看，要想稳定走量，必须控制总价以利于降低购买门槛，扩大客户面。通过低价入世跑量奠定人气，逐步拉升获取利润。 定价策略 控制总价，拉大单价区间 低开聚人气，高走谋利润 从近期安亭板块市场上看，套均成交主力面积在54平左右，套均成交总价在67万元左右。本项目的主力面积段较大，产品为平层，要想达成销售目标，其总价必须低于全年套均成交总价，控制在55-65万元之间才能抢占市场、顺利去化。 结合一期10000左右的均价，去化速度较为缓慢，考虑二期产品面积较大，建议采用9000元/平销售均价试探市场。 3号楼价格推导 　 可售套数 可售面积 面积区间 户均面积 主力面积 合计　 91 6849.03 42.89 381.9 75.26 60 70 均价1 　 10000 　 　 　 　 　 总价1 　478900 3819000 752600 600000 700000 均价2 　 9500 　 　 　 　 　 总价2 　454955 3628050 714970 570000 665000 均价3 　 9000 　 　 　 　 　 总价3 　431010 3437100 677340 540000 630000 推售计划 Part 2.4 2013年推售策略 。 2013年结合市场实际情况，以3号楼出击，配合价格策略，打响项目品质形象。采用分批中频推售的策略，既促进劣势房源的去化，又形成局部热销的局面，有效增加客户的关注度和成交率。形成良好的销售态势。 楼层推售策略： 劣势房源、低区楼层先行抢市场 优势房源、高区楼层垫底谋利润 楼栋推售策略： 首推三号楼提升项目形象 分批中频推售制造热销氛围 2013年度推售计划 根据推售策略，项目先期通过销售3号楼部分房源提升项目形象，再推售2号楼剩余房源。 营销推广 Part 2.5 来人量分解 理想状态下，按目前10:1的来人成交比计算，要完成2013年120套的销售目标，大概需要1200组客户。 2013年营销路线图 导入期 持续销售期（推广阶段） 持续销售期（联动阶段） 推广主题 线上推广 渠道外拓 执行策略 小众渠道 企划准备 1月 12月 3月 6月 线下活动 第一季：蓄势 第二季：起势 第三季： 旺势 时间：2013年1-3月 目 标：本阶段是更新各类销售道具和阵地包装加强，同时告知老业主3号楼的加推，配合前期部分出街广告，边积蓄客户边销售。蓄客150组。 推广策略：通过企划包装一期热销聚焦项目，建立项目市场形象和关注度。 推广执行：本阶段主要通过精神堡垒、楼梯巨幅、道旗广告、样板房打造、售楼处重新包装使项目形象全面铺开。 销售道具：VI系统更新、阵地包装更新、单页更新、销讲更新、样板房打造。 第一季导入期：蓄势 楼体巨幅广告（诉求主题根据不同的销售阶段进行更改） 第一季导入期：蓄势 加强阵地包装，增强导示性，在项目楼体上追加项目销售巨幅广告。 道旗广告示意图（诉求主题根据不同的销售阶段进行更改） 第一季导入期：蓄势 在项目步行街两侧追加项目销售道旗，并且在宝安公路投放道旗。 3号楼卫生改进建议：目前项目3号楼卫生状况较差，直接影响带看，不利于杀客。 第一季导入期：蓄势 大门外部有几处垃圾堆，风一吹还有垃圾袋飞起，建议将3#楼周边打扫干净 电梯停用，为方便客户可恢复 楼梯间垃圾遍地，打扫干净，楼道光线太暗，可适当做指示牌 部分房间居住工人，衣物摆放杂乱，任意搁置便池，大多室内都有大小便痕迹，应全部清理干净 房间内大多房顶涂料脱落，应用涂料再刷一遍脱落处 大门处玻璃擦干净，铺上红地毯； 环道内墙可贴宣传广告； 二楼中央空地可种植花花草草； 洗浴室无窗，导致视角太暗，可将墙面刷白； 做几套户型装修方案：206一房、205两房、506复式； 五楼复式阁楼建议打通方便带看 3#楼目前现状及改进建议 3#楼增强建议 社区公交巴士设置建议：建议设置项目至嘉定新城站的社区巴士，提升项目的交通便利性，增强项目竞争力，促进项目销售。 第一季导入期：蓄势 建议申请安亭1路和2路线路经方德路延伸到本项目一期、二期嘉鑫国际，最终接驳嘉定新城站。 安亭2路空调(公交安亭站-翔方公路胜辛南路) 安亭1路(安亭地铁站-上海赛车场) 本案 本案 3号楼样板房设置建议：建议打造3间样板房，具体户型建议为206一房、205两房、506复式三种样板，以利于促进现场销售。 第一季导入期：蓄势 205两房 506复式 206一房 3号楼样板房设置建议：建议采用现代简约的装修风格，充分规避较低层高的劣势，凸现紧凑实用性。 第一季导入期：蓄势 205两房 206一房 现代简约装修风格：现代简约风格外形简