个人销售不动产如何交税.doc

个人销售不动产（二手房） 个人销售不动产 第一部分：税收政策 个人销售不动产涉及的税种一览表 序号 税种 计税依据 对应税率 备注 1 营业税 转让房地产收入 5% 当免征营业税时，同时免征城建税、教育费附加和地方教育附加。 2 城建税 营业税税额 7%，5% 3 教育费附加 营业税税额 3% ４ 地方教育附加 营业税税额 ２% 5 个人所得税 转让房地产所得 20% 适用纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录等情况 转让房地产收入 2% 个人核定征收税率。 6 印花税 产权转移书据所载金额 0.05% 适用个人销售除住房外的不动产，个人销售住房暂免征印花税。 7 土地增值税 转让房地产收入 ?5% 个人核定征收税率。 　　注：? 1. 2.能提供完整、准确的财产原值凭证的可按税法有关规定征收土地增值税。 　　详细规定如下： 一、个人销售住房 （一）个人将购买的住房对外销售 1.营业税： （2）超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按差额计征营业税。 （3）超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税。 普通住房的标准：1、单层建筑套内建筑面积120平方米以下（含）或建筑面积144平方米以下（含）； 3、单价符合东财[2007]412号文规定的标准，单价 转让价格/单层建筑面积。 具体标准如下： 根据各镇街住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街划分为三类标准： 　　一类标准：莞城、东城、南城、万江、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦镇、松山湖产业园区，实际成交价格低于6000 元／平方米以下（含6000 元／平方米）; 　　二类标准：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道窖、大岭山镇，实际成交价格低于5300 元／平方米（含5300 元／平方米）; 　　三类标准：石褐、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高涉、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗镇、实际成交价格低于4500 元／平方米（含4500 元／平方米）。 　　本标准从2007 年 11 月1 日起（以签订房屋买卖合同日期为准）在全市范围内统一执行。 　　注意： 转让价格由评估机构出具的评估报告上注明的评估价格和买卖合同上注明的成交价格两者按孰高的原则确定。属于拍卖的按拍卖成交确认书上注明的价格确定。 “按差额计征”是指以转让价格减去购买价格的差额为计税金额，购买价格指购房发票价格，不包括其他相关税费。而且必须凭发票或法院文书进行抵减。法院文书是指：法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。 2.个人所得税： （2）凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。即：个人所得税 （转让价格－财产原值－合理费用）×20%。财产原值是指购置或建筑该房产（含土地出让、转让金）的价值，必须凭合法票据（发票、财政票据）或购房合同减除；合理费用是指本次缴纳的营业税、土地增值税、印花税等税费、购置时支付的契税和办证费、住房装修费用（按比例扣除）、住房贷款利息、手续费（中介费）、公证费、评估费等，合理费用必须凭合法票据（发票、税票或财政票据）减除。装修费发票不仅要求发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人相一致，且发票上必须列明的装修房号的详细地址，经税务机关审核后，才可按规定比例扣除。 （3）纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，且税务部门征税系统中没有上次交易价格记录的，均应按全额带征个人所得税。即：个人所得税 转让价格×带征率（目前为2%）。 （4）个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。 3.个人销售住房暂免征收土地增值税。 4.个人销售或购买住房暂免征收印花税。 “首次销售”是指：第一次销售。也就是说个人将自建住房继承、赠与或夫妻财产分割给他人后，拥有人再销售，也是首次销售，也可享受自建自用住房销售的优惠政策。 1.营业税： 2.个人所得税：（请参考上述“个人将购买的住房对外销售”政策） 3.个人销售住房暂免征收土地增值税。 4.个人销售或购买住房暂免征收印花税。 “首次转让”是指：第一次销售。也就是说拥有房改房的个人将房改房继承、赠与或夫妻财产分割给他人后，拥有人再销售，也是首次转让，也可享受房改房转让的优惠政策。 1.营业税：免征。 2、个人所得税： （2）若能提供《东莞市职工购买公有住房申请审批书》及购置发票原件的，必须按税法规定计算征收个人所得税，即：个人所得税 （转让价格－财产原值－