掌握新开发土地新开发房地产和房地产的成本法估价计.ppt

01某旧建筑物，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为302万元，户型不好、没有独立厕所和共用电视天线等03导致功能折旧为6万元，由于位于城市的衰落地区04引起的经济折旧为7万元，05求：该建筑物总的折旧。06解：07该建筑物总的折旧=物质折旧+功能折旧+经济折旧08=3+6+709=16（万元）10答：该建筑物总的折旧为16万元。例题2、建筑物折旧的求取方法（1）年限法基础：建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。建筑物的寿命分类：建筑物的自然寿命和经济寿命区别：①定义。前者是建筑物从建成之日其到不堪使用时的持续年数；后者是建筑物从建成之日其预期产生的收入大于运营费用的持续年数。②时间不同。一般而言，建筑物的经济寿命短于自然寿命。建筑物的经过年数分类：实际经过年数和有效经过年数区别：①前者是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数，类似于人的实际年龄；②后者是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数，类似于人看上去的年龄。③关系：建筑物的实际经过年数（＝＞＜）有效经过年数剩余经济寿命=经济寿命-有效经过年数（注意：图示在第四章收益法里的第26、27张片）（2）直线法（最主要的方法）①公式：D=(C-S)／N=C(1-R)／N式中：D——年折旧率；C——建筑物的重新购建价格；S——建筑物的净残值；N——建筑物的经济寿命；R——建筑物的净残值率。各种房屋的残值率一般为：刚经过混凝土结构为0；砖混结构一等为2%；砖混结构二等为2%；砖木结构一等为6%；砖木结构二等为4%；砖木结构三等为3%；简易结构为0.②有效经过年数为t年的建筑物折旧总额计算公式为：E=D×t=（C-S)÷N×t=C(1-R)÷N×tV=C-E例题：有一建筑物，建筑总面积为1200平方米，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格6000元／平方米，耐用寿命为40年。估价现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率为5%。试用直线折旧法计算其年折旧额、折旧总额，并估算其现值。解：先求年折旧总额D=1200×600×（1-5%）÷（12+30）=16285.71（元）再求到估价时点为止的折旧总额=1685.71×12=195428.5（元）现值=1200×600-195428.5=524571.5（元)了解成本法的含义、理论依据和操作步骤；

掌握新开发土地、新开发房地产和房地产的成本法估价计

算公式及其应用；

掌握重新构建价格的内涵及求取方法；

掌握建筑物折旧的求取方法及计算公式。根据估价对象房地产的特征能否选用成本法进行估价；

收集利用成本法进行估价所需要的资料；

能够计算土地和建筑物的重新构建价格及旧建筑物的折旧

额。

综合运用成本法对估价对象进行估价。学习要求：能力目标：是生产费用理论，分两方来讲：卖方角度：房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲就是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本而不卖。买方角度：房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是卖方愿意支付的最高价格。理论依据概念和本质概念：求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求取估价对象的价值。一、成本法的基本原理3、适用的对象和条件适用对象：1、只要是新近开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以用该法；2、特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。条件：1、自由竞争（即可以自由哦进退的市场）；2、该种商品本身可以大量重复生产。注意：在做这种题目的时候，注意区分实际成本和客观成本。030201小王接受了一在建工程的评估，他以该在建工程乙投入的300万元实际成本作为估价结果，请问他的估价思路正确吗？为什么？想想收集有关房地产开发的成本、税费、利润