房地产-新发展模式展望系列三：海外住房保障与时俱进，中国住房保障博采众长.pdf

证券研究报告·行业深度

海外住房保障与时俱进，中国住房保障

博采众长

房地产新发展模式展望系列三

核心观点

海外保障房制度建设较为完善，发展出各具特色的管理模式。其

中德国建立了市场主导、围绕住房租赁的住房保障制度，实现房

住不炒和住房开支可控；新加坡建立了政府主导、围绕住房自有

的住房保障制度，实现购房成本可控和多元化社会治理目标。我

国住房保障围绕“全体人民住有所居”的目标，将建成政府主导、

围绕租赁的住房保障体系。一、二线核心城市将以保租房为供给

主体，定价机制更市场化，满足新市民群体多层次居住需求。同

时，租购同权与租赁型保障房供给的配套制度相辅相成。住房保

障体系有望在长期以安居带动乐业，促进中国经济高质量发展，

并提供社会治理新抓手。

摘要

住房保障由来已久，海外经验值得借鉴。住房保障制度是指国家

依法或政策为住房困难的中低收入阶层或特定对象提供适当的

政策性住房，使其能够通过购买或租赁的方式满足基本的住房需

求的社会保障制度。发达国家保障房制度建设较为完善，发展出

各具特色的管理模式。参考海外经验，无论是市场主导抑或政府

主导，强调租赁还是强调自有，都可以完成有效的住房保障，核

心在于：第一、制度各有机部分的协调性；第二、政策目标在有

延续性的同时动态变化，做到与时俱进。

德国建立了市场主导、围绕住房租赁的住房保障制度，实现房住

不炒和住房开支可控。德国住房自有率低，租住人口比例达64%，

围绕租住，该国形成了市场供给为主，政府管控为辅的保障性住

房供给模式。政府也不是完全没有作为，作为全球主要经济体中

唯一出台租赁相关法律的国家，其通过不断调整实物配租与货币

补贴的比例关系，严格控制租金水平，实现住房保障与目标人群

的动态适配，在较低的财政压力下保证了住房开支水平可控。

新加坡建立了政府主导、围绕住房自有的住房保障制度，实现购

房成本可控和多元化社会治理目标。新加坡住房自有率在全球偏

高、维持在90%HDB为主体开发组屋，供给端提供土地和资金支

持，需求端低门槛、宽覆盖。由此新加坡经济对房地产业依赖度

低，住房开支水平可控，种族融合等治理目标得以实现。

行业深度报告

考虑海外经验与中国国情，中国有望建立政府主导、围绕住房租赁的住房保障制度。一、二线核心城市是保租

房的供给主体。保租房定价通常为市场价90%，市场化程度高，已入市项目覆盖2000-10000元价格带,可满足新

市民群体多层次居住需求。配套制度方面，租购并举与租赁型保障房供给相辅相成，有望持续推进。中长期来

看，住房保障体系有望以安居带动乐业，促进产业升级，完成高质量发展，并为政府提供新的政策抓手，实现

多样化治理目标。

请参阅最后一页的重要声明

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目录

核心观点1

摘要1

1.海外住房保障体系：制度建设完善，政府与市场相得益彰1

1.1英国：住房保障制度体系的发源地，以私人企业提供的住房为核心2

1.2德国：围绕租赁住房，欧洲住房保障的典范3

1.3瑞典：“社会民主主义模式”福利国家的代表3

1.4美国：典型的“大市场小政府”特征，运用住房金融工具种类多4

1.5日本：政府领导，市场主导的保障住房体制5

1.6新加坡：体系完善的公共组屋政策5

2.德国：市场供给为主，政府管控为辅，围绕租赁的住房保障制度7

2.1历史沿革：住房保障制度历史悠久，逐步市场化7

2.2保障性住房现状：建设量和存量整体下降、多渠道供给、申请门槛较高8

2.3金融支持现状：租房货币补贴和住房储蓄制度10

2.3.1住房货币补贴：申请门槛高覆盖人群少，影响力趋弱10

2.3.2住房储蓄制度：发展成熟，提供低息互助贷款，中国已有试点但发展缓慢12

2.4租赁制度现状：“租金明镜”下严格的租金管制，完善的租赁权益保障13