房产税的公平与效率.pdf

房产税的公平与效率 封 进 房产税属于财产税 ，财产税是最古老的税种，同时也被认为是最令人厌恶的税种。 其中一个重要的原因是财产税必须按估定价值征税 ，如果估价工作做得不好，这种税 就是不公平的。即使是同类财产，其特性也是千差万别，因此估价程序复杂，舞弊行为 屡屡产生。财产税也就比其他税种更容易受到攻击。例如，ll世纪的英国一位夫人在闹 市裸体骑马，抗议对她丈夫财产不公正的估价；2l世纪的美国纽约一个镇的居民把地 方财产估价员告上法庭，因为他们的房产税额在十年内翻了一番。另一方面，财产税易 受攻击恰恰说明估价师在税收体系中所具有的核心价值 。财产税 曾是各国最主要的税 种，估价师的任务就是要能够为国王收到足够的税收。古埃及时期 ，国王去世后 ，他的 随从都要陪葬，只规定估价师不作陪葬，皆因其所能提供的服务对于王室的财政至关 重要。古埃及时期估价师评估的财产包括谷物、牲畜、土地，甚至食用油、啤酒等。今天 在许多国家的税收收入中，财产税的比重已经降到 10％左右 (例如美国10％，日本 10％，英国12％)，课税对象也主要针对不动产，但房产税在地方政府收入中依然占有 不可或缺的地位 。房产税的税基通常没有现成的市场价格，估价方法对实际税率的影 响就很大。例如 ，在美国对于一家一户的住宅估价采用的一种方法是 ，根据某一地区当 年出售的所有房屋的价格对房屋的主要特征(如面积、卧室数、浴室数、车库数等)进行 回归，再用回归得到的方程对每户房产的价值进行估计。这样的结果必然是，有些房子 的估计价值在市场价之上，有些房子的估计价值在市场价之下，而且当年参与交易的 房屋和未交易的存量房屋之间可能存在很多的差异，这些都无从考虑。房产税一直受 到敌视也就不难理解。 近年来，越来越多的发展中国家和转型国家开始施行房产税。在这些国家，房产税 的征收均不理想。为减轻民众对房产税的敌对态度，名义税率通常很低 ，一般为 0．5％～ 1％，同时在对房产估价时有意低估应税价值。由于缺乏合理的评估方法和估价师，有 些国家对房产的估价多年不更新，带来诸多的不公平，导致房产税的征缴率比较低。很 多发展中国家征缴率只有 50％左右，例如印尼、哥伦比亚等国。由于税基窄，税率低，房 产税所能发挥的功能十分有限。今年上海进行房产税试点，采取了对存量房屋不征税 的办法，只对新交易的房屋按成交价格作为计税依据 ，按规定周期进行重估。据媒体 报道 ，按上海现有的估价师数量，对所有的存量房精确估价，需要28年。当前政策和很 }茶刁、座土／ 多其他改革一样，老人老办法，新人新办法，以保证改革的可操作性。但政策实施以后 买房子的人有一部分恰是收入较低的需求者，对他们征税显然会加剧不公平，这就决 定了这一政策需要有减免措施，税基不可能宽，税率也要比较低。 从公平赋税的角度，房产税的主要问题在于其具有累退性，即一般而言，高收入者用 于住房支出的比例低于低收入者，因而高收入者的房产税占收入比低于低收入者。有鉴于 此，各国都有房产税减免安排。主要有几种隋况：一是对于收入低于一定水平以下者，免缴 房产税；二是对于已经退休的老人减免其房产税；三是对房产税 占收入比规定一个上限， 征税额不超过这一上限。但房产税管理困难 ，富人往往很容易逃税。有些今天看来很好笑 的例子。比如，l7世纪的荷兰根据房屋的宽度征税，因为富人的大房子一般应该比较宽， 结果人们把房子建得窄、高、深，造就了今天阿姆斯特丹运河边童话般的窄门窄楼；英国威 廉三世选择了对窗户征税，富人的房子大，窗户也应该多，于是今天我们可以看到有些大 房子窗户被重新砌上的痕迹。按照这种思路，可以想见上海以后会出现层高5米以上的挑 空房。现行政策规定，人均面积6O平方米为起征点，想买大房子又不想缴税的富人，就可 以买这种占地不超过起征点的挑空房，自行添加2层或3层，开发商以高价出售。 从税收归宿的角度，房产税实际上究竟由谁承担?这一问题很复杂，至今学术研究 并没有统一的答案。传统的解释是将土地和建筑物分开讨论，就土地而言，对土地征税 会降低土地的售价，即每年的税收额会 “资本化”到土地价格 中，因而由房产税开征时 的土地出让人承担这一税负。不过，“资本化”的前提条件是土地的供给无弹性，如果土 地供给有弹性，那么买方也必须承担一部分税负，分担比例取决于土地供给弹性和需 求弹性的相对大小。就建筑物而言，长期看，其供给的价格弹性较大，对建筑物征税会 减少其供给数量 ，导致价格或租金上涨 ，因而对