房地产市场研究报告 2007年乌鲁木齐别墅市场分析报告.doc

目 录 前言 第一部分 宏观环境调查 宏观经济形势分析…………………………………………………………………………………… 5 2006年房地产宏观环境及运行情况…………………………………………………………………10 2006-2007房地产政策回顾……………………………………………………………………………11 2007年房地产市场发展的趋势预测…………………………………………………………………16 房地产价格分析及走势预测 …………………………………………………………………………20 第二部分 市场环境研究 乌鲁木齐的区域特征和城市经济概况 ………………………………………………………………23 乌鲁木齐城市规划与区域改造 ………………………………………………………………………30 乌鲁木齐北扩新区规划 ………………………………………………………………………………31 乌鲁木齐房地产市场分析 ……………………………………………………………………………37 乌鲁木齐房地产发展趋势分析 ………………………………………………………………………43 高端楼盘统计 …………………………………………………………………………………………44 第三部分 项目分析 项目环境调研…………………………………………………………………………………………55 项目SWOT分析 …………………………………………………………………………………59 第四部分 项目客户群分析 调研组织实施 ………………………………………………………………………………………64 调研资料分析 ………………………………………………………………………………………66 重点楼盘客户群对比分析 ………………………………………………………………………84 目标客户定位 ………………………………………………………………………………………88 第五部分 市调综合评析 结束语  前 言 项目研究背景及说明 市场基础调研，是房地产项目开发建设的重要依据。因此，本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把本项目建设成为本区域地标建筑原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。 调研目的 1．通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解乌鲁木齐市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。 2．根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 调研范围与调查方法 本次调研主要通过对宏观层面（国家宏观经济发展、房地产政策趋势、项目所在地乌鲁木齐市经济文化、人口交通、商业环境等）和微观层面（项目所在区域的消费特征、市场特征、竞争对手等）影响因素的分析研究，并在此基础上运用SWOT分析模型，做出项目所面临威胁和机遇的综合评价、调研总结以及规划建议。本次研究以全面调查与典型调查相结合，采用行业访谈法、问卷法、现场观察法、政府公告、政策法规查询等方式获得调查资料。我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为贵公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。 第一部分 宏观环境调查 一．房地产宏观环境及运行情况 2006年，全国房地产开发投资持续平稳增长，房地产开发投资12902.4亿元，同比增长24.3%，增幅上升2.1个百分点。住宅房地产开发投资占70.3%，其中，低密度房地产开发投资占3.2%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为22.7%、53.0%、33.6%，其中，西部地区商品住宅开发投资增幅低于中部地区，低于西部地区。 2006年，全国完成购置土地面积24054.23万平米，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1个百分点，低于商品房施工面积涨幅的21.9个百分点、新开工面积21.0个百分点。 总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完成土地开发面积上升；商品住房价格涨幅总体放缓。但各项调控政策落实还有一个过程，还面临一些问题：一是住房供应结构性矛盾依然突出，调控任务还十分艰巨；二是部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标还有差距；三是部分中心城市异地购房占比较大；四是房地产开发、交易、中介等环节行为不规范问题仍较突出。三