房地产项目-开发流程.doc

房地产项目开发流程 一、土地征用 1、取得方式： *通过招标、拍卖、挂牌取得土地使用权 *通过转让、合作开发等方式取得土地使用权 2、需要注意的事项： *土地性质、用途、年限、规划设计条件（如容积率、密度、高度、商用比例等） *签订出让合同的条款（如付款方式、拆迁工作、交付时间等） *如土地不是建设用地，则根据项目开发需要改变土地用途、性质、年限等 *如系合作开发，应注意合作开发的条件、合作方式、利益分配等 3、需要办理的手续： *签订出让（转让）合同 *办理土地使用证 *进行土地面积测绘 *向规划部门申请规划设计条件 *建设项目绿线图 *建设项目选址意见书 *建设用地规划许可证 4、需要准备的资料： *相关申请文件 *用地范围图 *土地坐标点 *土地测绘地籍图 *图纸电子文件 二、项目报建 第一阶段（规划审批阶段）： 1、委托设计单位进行总图、规划方案设计 2、规划方案报规划部门评审 3、设计总图报规划部门审批 4、设计总图报消防部门审批 5、如需进行环境评价，应报环保部门审批 需要注意的事项： *规划方案必须有效果图和电子文件 *设计总图必须考虑绿化、配电房、小区物业用房、小区道路、小区健身设施和停车位 需要准备的资料： *相关申请文件 *由设计单位出具的规划方案（包括效果图、电子文件） *由设计单位出具的总图（必须注明各项经济技术指标、由设计单位签章，并提供电子文件） 第二阶段（施工图审批阶段）： 委托勘查单位进行地质条件勘查 委托设计单位进行施工图设计 地勘报告、施工图报施工图审查机构审查，并将审查结果报建设局设计科备案 施工图报消防部门审批 施工图报气象部门审批（防雷审查） 施工图报规划部门复核 进行环境评价，应报环保部门组织环境评价审批 实施人防工程，应报人防部门审批 如需进行航空高程审批，应报航空管理部门审批 10、如需进行地震审批，应报地震部门审批 需要准备的资料： *地质勘查报告 *施工图全套（至少8套，并有相应电子文件） *相关申请文件 *施工图结构计算书 *施工图概算 *如需要，委托环境评价单位出具环境影响评价书（或评价报告） 需要注意的事项： *环境影响评价、人防审批、航空审批、地震审批是根据项目规模大小及高度决定是否需要审批及审批的具体形式 第三阶段（办证阶段）： 办理招标（主要是施工招标） *建设单位（开发商）进行比选招标代理机构（5000万元以上采用评分法，5000万元以下采用合格法） *招标代理机构编制招标文件，发布招标公告 *组织开标、评标、定标，发出中标通知书，签订施工合同 *办理中标备案手续 *以公招或其他法律允许的方式确定监理单位，签订监理合同 办理《建设工程规划许可证》 *提供全套经审查的施工图、总平面图、地勘报告、施工图审查报告，办理质量监督委托，缴纳质监费 *提供规划、消防、人防、环保、航空、地震等部门的审批文件 *缴纳相关费用：配套费、人防费、环保费、建设交易综合费、新墙体材料保证金、防雷审查费等 *提交办证申请，提供经审查的建筑部分施工图、总平面图，办证 *联系工程放线 *在地基基础工程完工并验收合格后，领取《建设工程规划许可证》 办理《建设工程施工许可证》 *缴纳相关费用：定额测定费、建设交易综合费、散装水泥保证金等 *提供相关施工单位上岗人员证件：项目经理、施工员、材料员、安全员、质量员等 *提供监理单位上岗人员证件：总监、监理工程师等 *提供安全施工措施，并报监察大队审批 *提供建设资金到位证明（工期12个月以上的，不少于总投资的50％） *办理建设工程人身意外伤害保险，并提供相关资料 *提供担保机构出具的农民工工作支付担保文书 三、工程施工 1、基础工程完成验收后： *领取《建设工程规划许可证》 *如是有地下室的高层建筑，可向房管局申办《预售许可证》 *委托测绘单位进行房屋面积测绘，为销售作准备 2、主体工程完成验收后： *向房管局申办《预售许可证》 *应委托燃气、供电、供水、通信、电视、安防等进行工程设计、施工 *安排道路、景观绿化、亮化、健身设施等附属工程施工 四、工程验收 1、工程竣工质量验收： *由建设单位组织勘查、设计、施工、监理、城建档案和质检部门进行工程质量验收 *召开质量验收会议，签署《工程竣工验收备案文件申报表》 *组织对燃气、供水、供电、电视、通信工程分别进行验收，签署验收文件并保存 *工程竣工质量验收后，与物业公司衔接，通知业主接房 需要注意的事项： *施工单位应出具《工程质量保修书》 *施工单位应出具竣工图 *施工单位应出具相关检测资料（如消防检测、电气检测、空气环境检测、防雷检测等） *业主接房有关资料手续应完善并保存 *水、电、气工程验收资料应完善并保存 2、工程竣工验收备案： *办理消防验收手续 *办理施工安全评价、监理评价手续 *向造价