房地产项目开发流程图.doc

房地产项目开发流程图 1、市场分析 2、经济分析 3、技术分析 4、财务分析 （一）：项目可研和决策控制程序 接上 （二）：项目开发前期工作准备 接上 （三）：项目规划方案及设计流程 接上 （建设局） （规划局工程科） （四）：项目施工前准备工作 接上 （项目管理部） （可做可不做） （五）：项目施工阶段流程 接上 （六）：项目竣工交房、移交物业管理 土地来源 项目可行性研究任务的确定 明确项目论证的性质、目的（财务部） 制定项目论证计划方案（财务部） 资料汇总（财务部） 建筑规划条件（总工室） 市政条件（拆迁部） 城市配套集资费（开发部） 小区配套、环境工程费用（预算部） 市场条件、市场需求、经济环境、价位（营销部） 征地费用（拆迁部、开发部） 建安费用（预算部） 动迁安置补偿费用、动迁管理费用（拆迁部） 规划、勘察、设计费用（总工室） 配套工程设计费用（总工室） 招投标、质量监督、档案、图审费用（总工室） 项目区位、地理位置、四周范围（拆迁部） 销售费用（营销部） 财务、管理（财务部） 不可预见费（财务部） 利润（财务部） 讨论并决策 （中层以上领导） 项目论证分析 （财务部、总工室） 通过土地招、拍、挂方式获取土地 土地投标中标通知书 办理选址意见书（市规划局） 计委立项 （市计委） 市政府会议纪要 进行拆迁安置及征地（拆迁公司） 编制项目建议书 办理拆迁红线 （市规划局用地科） 办理拆迁许可证（市房管局） 办理初步规划方案审批手续（市规划局总工室） 办理用地规划许可证（市规划局用地科） 建筑工程竣工验收 （施工单位） 办理市政府用地批复 （区国土分局转市国土局转市政府） 办理环境影响报告及审批手续（市环保局） 策划方案定位 办理国有土地使用证 （区国土分局转市国土局） 工程档案归档（施工单位） 备案、归档 交房 规划验收 监理档案归档（监理单位） 消防验收 （施工单位、建设单位、项目部） 室外管网、景观、绿化配套工程施工 规划竣工测绘成果（项目部） 验收并移交 营销部或物业 人防、安全局、无线电、空军等相关职能部门验收（项目部） 环保验收 用户土地证、产权证的协助办理 规划设计委托或招标 进行规划方案设计 控制性详规方案报规划审批 （规划局总工室） 单体方案报审 （规划局总工室） 勘察单位委托或招标 （总工室或项目管理部） 地质勘察审查 消防审核 （市消防支队） 施工图审查 （审图公司） 进行单体施工图设计 方案评审 进行地质勘察 人防审核 （市人防办） 环保审批手续 （环保局） 涉外建审手续 无线电微波干扰审核 （无委办） 航空高度影响审核 （空军） 测绘院验线 （测绘院） 办理项目报建 （建设局行政中心） 监理公司确定 测绘院预放样 办理排污水手续 办理环保手续 办理临时用水手续 办理临时用电手续 施工招投标 （项目管理部） 办理安全监督 （建设局安全站） 办理质量监督 （建设局质监站） 完成三通一平 （项目部） 组织施工放样 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 基础验收 商品房买卖合同、银行按揭手续办理 （销售部） 上部主体施工 桩基静载检测 （建瑞桩基检测公司）） 工程桩基进场施工 组织图纸会审和设计交底 做好开工报告 （施工单位） 土方开挖 验 槽 桩基动测 （建瑞桩基检测公司） 基础施工 办理商品房预售许可证 （销售部） 组织工程施工 主体封顶 中间结构验收 拆架 交房 建筑工程初验