签订购房合同的八大注意事项精模板.doc

纲要:

1、买卖身份莫简单

2、售楼广告多睁眼

3、五证审查须从严

4、样板房中少联翩

5、认购书前要盘算

6、协议条款多把关

7、补充协议别嫌烦

8、签字盖章祝圆满

1、买卖身份莫简单

即买房人确定、卖房人审查。确定好以谁名义买房,她可能包含到未来过户、继承等问题。同时,注意轻易不要以她人名义买房,由此引发纠纷情况很多;卖房人应是开发商,少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件,查看是否经过了最新年检,贴有年检标识,经营范围中有没有房地产开发、销售内容。如没有对应资质,将造成开发、销售行为违法,这么房产买不得。

2、售楼广告多睁眼

很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘宣传中,开发商过多使用溢美之词已形成一股时尚。开发商对楼盘计划环境、价位等极力进行包装,而直接面对购房用户售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章,让购房者认为买到了“廉价”:优美环境、低廉价位并能享受到开发商无微不至人文关心。实际上,一旦购房者拿到钥匙踏进自己房屋,往往发觉开发商描述多种美好景象与现实相距甚远,于是产生一系列纠纷,在无法协商一致情况下,只好诉至法院讨说法。

为了避免无须要麻烦,购房人最好在签署协议时,要求开发商将广告承诺内容写入双方协议中,或要求作为协议附件,使其成为协议内容一部分,以此约束开发商实现广告内容。

3、五证审查须从严

现在在商品房销售过程中,开发商通常不主动出示“五证”原件,只有少数开发商

将“五证”或“五证”原件一部分在销售时明示。不出示“五证”原件原因很多,有是工作态度及责任心问题,有是有意回避“五证”中所记载瑕疵,如存在抵押等,有是利用复印件做假,如将某项目一期说成二期等。

对于首次购房者来说,要分清“五证”真伪,认识到记载内容可能存在利害关系,较为困难。最好将其作为协议附件,并要求开发商在协议中确保“五证”真实性,不然应负担一定违约责任。

五证是指《国有土地使用证》、《建设工程计划许可证》、《建设用地计划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》。

正式《国有土地使用证》盖有些人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章,证上土地使用者应与开发商名称完全一致,注意有没有土地使用权抵押统计。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证,不代表已取得最终土地使用权。通常是开发商先期缴了一部分地价款,如后期款项不能足额交付,就拿不到《国有土地使用证》,这是购房者办理产权证一个重大隐患。

计划局《建设工程计划许可证》是相关建设工程符合城市计划要求法律凭证,取得该证后方可申请开工手续。

依据房管局《建设用地计划许可证》,看开发商所使用土地用途、位置和界限是否与建设用地计划许可证相一致。

建委《建设工程开工许可证》是工程可开工法律凭证,开发商出售是期房,应要求出示该证。如是现房,应查看建委发放《建设工程完工立案表》。

房地局《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证,注意是否在使用期内,所购房子是否在预售、销售范围。有房屋开发商已办理了大产权,此时应看产权证上是否包含了所购房屋。

6月1日起施行最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第2条要求:出卖人未取得商品房预售许可证实,与买受人签订商品房预售协议,应该认定无效,不过在起诉前取得商品房预售证实,能够认定有效。

4、样板房中少联翩

在商品房预售过程中,有开发商设置了样板房或样板间。而且该样板房布局讲究、

装修精美,往往轻易令购房者浮想联翩,仿佛已置身于自己未来房子中,被样板房迷惑,放松了很多应该注意购房问题。结果在购房入住后,发觉房屋和样板房有不小差距。

即使《商品房销售管理措施》第31条要求,开发商设置样板房,应该说明实际交付商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明,实际交付商品房应该与样板房一致。但很显著,购房人是需负担一定举证责任,要证实样板房存在及内部结构、设备、装修标准等情况。所以买放人对于样板房要头脑清醒,如购置房屋一样板房,应说明实际交付商品房质量、设备及装修与样板房一致,要把样板房情况在协议中确定。考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生改变,提议购房人将样板房情况以拍照、录象等证据形式固定。

5、认购书前要盘算

在现在商品房交易过程中,很多开发商在与购房人签署正式商品房买卖协议前,要求购房人签署认购书,交纳认购款。这里说明一点,签署认购书不是房屋预售或销售必经程序,提议购房者不要轻易签署认购书。假如有购房者确看上了某个项目房子,担心错过,必需签署认购书,则应注意以下问题:

首先,依据6月1日起施行最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第5条要求:商品房认购