城投控股公司首次覆盖报告：深耕上海筑根基，城市更新启未来.pdf

公司首次覆盖报告

目录

1、聚焦三大板块业务，整体经营情况稳健4

1.1、上海城投集团控股，业务聚焦地产开发运营4

1.2、前三季度业绩边际承压，待结转资源充裕6

2、开发业务深耕上海，项目储备价值高7

2.1、露香园二期入市，销售金额创新高7

2.2、深耕上海城市更新，储备土地安全垫高9

3、资产投融管退路径清晰，投资业务增厚利润11

3.1、资产运营有序扩张，REITs出表盘活资产11

3.2、投资板块平稳运作，增厚公司利润12

4、有息负债压降，现金流情况稳健13

5、盈利预测与投资建议15

6、风险提示16

附：财务预测摘要17

图表目录

图1：公司发展三十余年成为多元化发展的综合型公司4

图2：2008年公司重大资产重组注入环境集团和置地集团4

图3：2016年公司通过吸收合并+分立上市形式置出环境集团5

图4：公司控股股东上海城投集团由上海市国资委全资控股5

图5：公司2024年前三季度收入同比下降33.8%6

图6：截至2024Q3公司待结转资源较充裕6

图7：公司2023年以来结转收入有所下降6

图8：公司2023年以来结转面积有所下降6

图9：公司2024年前三季度归母净利润亏损7

图10：公司2024年前三季度毛利率保持相对稳定7

图11：公司2024年销售金额同比增长113%7

图12：公司2024年销售均价超15万元/平7

图13：公司2024年新开工面积同比下降62%8

图14：公司2024年竣工面积同比下降34%8

图15：露香园二期高层业态于2024年全部入市9

图16：公司2024年拿地金额近百亿10

图17：公司2021年以来拿地均价均超5万元/平10

图18：我们预计公司2025年结转收入有望超过150亿元10

图19：公司截至2024年末出租总面积同比增长5%11

图20：公司2024年公司出租总收入同比增长1%11

图21：2024年前三季度公司投资收益同比增长9.1%12

图22：公司2024H1有息负债同比下降3.6%13

图23：公司2024H1末资产负债率和净负债率分别为73.7%和147.7%13

图24：公司2024H1平均融资成本降至4.05%13

图25：公司2024Q3末在手现金同比增长101%14

图26：公司2024Q3末实现经营性现金流净额57.7亿元14

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公司首次覆盖报告

图27：公司分红派息水平较稳定14

表1：公司2024年在上海有五个项目开盘8

表2：截至2023年末露香园一期共结转货值137亿元8

表3：公司公告参与闵行两城中村改造项目11

表4：公司首批布局的八大租赁社区全部投入运营11

表5：国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT是发行规模最大的保障房REITs12

表6：