项目定位报告.pptx

项目定位报告;四、项目定位及物业建议;四、项目定位及物业建议;;区域;当前西区市场速销项目平均销售速度仅为70套/月;基于战略目标下，本项目三大思考与挑战;四、项目定位及物业建议;金湾区近年经济增长迅猛，全市占比达25%;社会消费平稳增长;大力实施东部大转型、西部大开发战略，打造“香洲服务”品牌和“西部制造”品牌。整合园区资源，打造特色产业集群，重点建设“四大园区”（高栏港经济区、高新技术产业开发区、航空产业园、富山工业区），做精做强“四个特色园区”（南屏工业园、三灶工业园、新青工业园、平沙游艇与休闲旅游区），充分发挥“一个特殊功能区”（珠海保税区——跨境工业区）及莲洲生态保育区的作用，构筑“4+4+1+1”的园区发展产业格局，实现产业与生态的双赢。;西部中心城规划;高速公路;逐步迈入3000大关的西区楼面地价让本项目凸显出成本优势;西区需求占珠海全市比重走势;2008-2012年西区供应量走势;2008-2012年珠海西区商品房价格走势;本项目市场定位;客户来源;从项目周边楼盘购房客户来源统计分析，购房客户来源占比最高的为西区本地客户，占比达48%，其次为主城区及省外客户，占比分别为20%和16%，港澳客户仅占9%。;调研数据显示，置业客户的年龄段主要分布在25-45岁之间，其中30-35岁年龄段为在该区域置业的主要客户群，占比达32%，其次为25-30岁和35-45岁，此二个年龄段置业客户占比均为25%，25岁以下及50岁以上年龄段客户相对较少。;从项目周边楼盘购房客户职业统计分析，购房客户的职业主要包括公务员、企事业单位职员、私企业主、工业园职工及部分市区白领，其中企事业单位员工及公务员为最主要客群，占40%，其次为私营业主及个体工商户，占比为3０％。工业园区职员占15%左右。;从项目周边楼盘购房客户置业目的统计分析，购房客户的置业目的主要为首次置业，占比达５１％，其次为自主兼投资，占比为２１％，改善型置业和纯投资客户占比分别为１７％和１０％。;本项目客户构成预判;本项目客户定位;四、项目定位及物业建议;;地块价值挖掘——劣势转化为优势;【经济指标】26万㎡占地面积，容积率1.0，必???遵循70/90政策;;生活配套设施分析： 商业、购物：金湾商业广场，润民超市， 大家乐超市，家具城，农行，邮政储蓄 医疗配套：红旗医院，万兴药店 康体、休闲：金湾高尔夫 教育配套：广东省科干学院，珠海城市技 术学院，珠海实验中学，金湾一小 交通设施：珠海大道，金海大道（规划建 设），加油站，机场北路，机场东路 政府部门：金湾区政府，金湾区行政服务 中心 ;转劣为优，本项目三大核心竞争力;;关于西区楼市教育配套对于房产溢价的论证;人文型商业街区——西区楼市独一无二;项目;四、项目定位及物业建议;;西区楼市产品体系逐步完善，刚需化趋势明显;代表项目; ;“低速快”代表项目——中珠上郡，小高层+高层; ; ;;方向一：别墅+30层高层【最常用高品质组合】;方向二： 11层+18层【最常用低品质组合】;方向三：纯高层30层布局【低密高品质组合】;方向四：多层+小高层+高层【多元化高品质组合】;四种方向优势综合评析;本项目产品定位;;house类——旗舰产品，控制面积，控制总量;借鉴项目——绿地，崇明新都会;别墅市场总结——;本项目别墅为西区首个总价在250万元以内产品;多层类——明星产品，走量与口碑兼顾;花园洋房分类;多层情景洋房及退台洋房市场——;项目名城;本项目多层类产品建议方向：退台型;首层：128平米4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层;二层到六层：面积控制，111-70平米层层退台，赠送南向10平米大露台;小高层、高层类——现金流产品，实用性与舒适度兼顾;小2房年均消化率高达84%、其次为普通2房，年均消化率为64%;数据来源：百脑会市场部;3房中100㎡以下供应量较少，竞争压力小，年均消化率均在65%以上;面积段;;户型：2房2厅1卫 建筑面积：66.09㎡ 赠送方式：主要通过阳台、普通飘窗增加赠送面积 供应稀缺产品，通过设计大飘窗可以增加内部空间舒适感。 可以考虑全飘窗设计;;小3房设计，考虑1卫+半卫设计;2+1房设计，考虑2卫设计;面积（㎡）;外立面建议——经典不过时，浪漫温馨;地下车库建议——低成本，可再次增值;会所规划建议——双重身份，聚集商业氛围;商业规划建议——小铺、双首层、富有特色;四、项目定位及物业建议;分期规划建议;本项目建议户型配比（整体）;一期产品规划及推售建议;一期产品配比;二期产品规划及推售建议;二期产品配比;三期产品规划建议;三期产品配比;;;本项目三大核心竞争力 1、学校——西区最优学校群 2、户型——稀缺户型，热销产品 3、商业——最优商业价值，提供配套亦能实现最大溢价;END THANKS;附件一