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大妥滴基先国

推广总体操作

广州中地行房产代理有限公司

二OO一年11月

目录

一、我们所面临的场问题

1.营销时间的紧迫性

由于工程进度的滞后，天安鸿基花园2001年度的正式公开发售将在

12月内进行。由于相关相关项目在12月前未有任何的正式推广措施，加

上天安鸿基花园属郊外相关相关项目，因此其日常销售迟迟未能进入正常

状态，客源储备和场铺垫除南海广场内部认购期外也基本处于停顿状态。

从12月10日到元旦只有不到3个星期的的正常销售挡期，天安鸿基

花园怎样在这紧迫的推广时间里打开场局面，形成连续的销售回报,将

是我们制定场策略的第一出发点。

2.场竞争态势

纵观整个房地产场，在2001年里基本上没有明确的推广淡旺季之

分，但总体消费没有太大增长，除华南板块少数相关相关项目外，大多相

关相关项目只能用“叫座不叫好”来形容其推广效果。

而我们从南海、佛山近期推广成绩较好的相关相关项目中可以发现,

此类相关相关项目基本上为大型小区相关相关项目，由于经过一段时间的

开发，小区基本成型，环境优美，销售环境可谓准备的非常充分。加上华

南板块热销相关相关项目的提示，可以看出时下推广成功的相关相关项目

除具备优良的产品品质和高投入的推广成本外，消费者对相关相关项目规

模和环境展示的逐步重视是以上相关相关项目热销的主因。但从天安鸿基

花园自身来说，将面临竞争对手以下的挑战:

＞多数相关相关项目在年底处于清货促销期，优惠手段和幅度都

有所增加，这对相关相关项目弥足珍贵的促销期会造成很大干

扰；

＞由于今年僧多粥少，各相关相关项目为达到销售目标，相信年

底市场的促销温度不降反升；

＞前面已提到，竞争对手大多具有完备的社展示和生活氛围，

这对于仍属半成品阶段的天安鸿基花园来说，远景对比的模糊

性会造成最直接的消费心理障碍。

3.消费心态

从年度销费心态来说，年底不属于豪宅的黄金消费档期，虽然近年有

所改观，且出现过碧桂花城逆市而上的案例，但无可否认佛山、南海的

消费心态日趋成熟,且善于比较，因此年底推豪宅新盘需做好充足准备。

二、取胜市场的关键因素

对于处于“非常时期”的天安鸿基花园来说，市场策略的重新整合固然

重要，但策略实施的基础及出发点却决定了销售的最终效果。

＞策略的基础——工程能否对推广形成有效的配合

＞制定策略的出发点一在最大限度考虑整体性的前提下，抽出重

点，追求短时间内的最大市场效应。

1.工程时间的控制

就目前的市场状况和时间而言，天安鸿基花园重复推广的空间非常

有限，经过南海广场和11月10日的推广后，我们对市场反映和客户心

理也把握的较为充分，因此，相关相关项目后为发售行为应更讲求时效

性和成功虱而工程能否为销售展示提供最大的硬件支持是成功的首要

前提：

＞内部认购期与公开发售期间隔时间过长，使已储备客源对相关相

关项目的热情及关注度大为降低，而对相关相关项目原有的期望

心理却存在更大的补偿要求；

＞相关相关项目发售已无退路可言，销售硬件的充分展示为提高发

售成功案提供了非常重要的基础；

＞本次发售必须将现场展示、广告、促销技巧