世茂奥临花园6月推广思路.pdf

66月推广思路月推广思路 5月市场调研月市场调研 竞争环境竞争环境 •压力我们如何应对“国奥村”和“大湖公馆”的竞争 压力？ •干扰我们如何规避区域内不同产品的干扰？ •质疑我们如何面对客户对“高压线”问题的质疑？ 要想解决这些问题，我们有必要对区域特征、竞争 环境环境、自身项目重新审视自身项目重新审视！！ 5月中旬，我司对奥北区域进行了市场调研。 关于区域关于区域：： 奥北区域地产项目都在炒奥北区域地产项目都在炒 “奥运奥运”概念概念，，但每个项但每个项 目根据自身产品差异、微观地块的差别，推广概念 各有侧重。 整个区域大致分为两类产品整个区域大致分为两类产品，大户型高端项目和中小户型项大户型高端项目和中小户型项 目，它们分别以安立路、北苑路为轴心分布。 ▶▶安立路安立路： 临近国家森林公园，以大户型的中高档公寓为主，以 “公园环境” 为推广主概念为推广主概念 （（国奥村国奥村、上元上元、大湖公馆大湖公馆）；）； ▶北苑路： 以中小户型的普通住宅项目为主以中小户型的普通住宅项目为主，单价较高单价较高，总价低总价低，以以 “交通和交通和 配套”为主概念进行推广（公园2008、奥运媒体村）。 客观看待区域 1、“豪宅板块”形成过程中，目前整体成熟度不高。 奥林匹克森林公园尚处于建设阶段，各种奥运体育设施要在奥运会举办之后 才能对公众开放，轻轨等交通干道要在2008年才能够完全建成通车，教育配 套、商业配套也在完善过程中，整个板块成熟度不高。 2、中端地产项目供需两旺，高端项目存在一定市场抗性。 在板块背景之下，单价万元左右的中端项目，供给和需求都很旺盛，而高端 项目总价较高项目总价较高，受到板块发展的制约受到板块发展的制约，客观上存在客观上存在一定市场抗性定市场抗性。 板块内的竞争板块内的竞争： 同同一层面的竞争对手层面的竞争对手： 国奥村、荣尊堡，未来还将有大湖公馆进行区域市场。 不同层面的竞争对手： 上元、傲城、顶秀清溪等项目与本案处于同一板块，尽管与本案 不属于同一产品层面，但对本案形销构成一定的干扰。 国奥村——伟大事件诞生的伟大生活方式！ 2000套房，42栋六、九层板楼，六层为一梯两户，九层为一梯一户 ••主力户型主力户型：： 200-230平米三居 260平米左右四居平米左右四居 •均价： 18000元/平方 •总价： 350—450万左右 产品点评： 11、户型存在弊端户型存在弊端； 运动员宿舍最集中的体现就在户型（卫生间在中间、户型格局分布 不合理不合理））。 2、缺少整体规划； 普通板楼社区兵营式排列布局普通板楼社区兵营式排列布局，沉重的压迫感和狭长楼间无沉重的压迫感和狭长楼间无 日照花园的局促感！ 33、、交房日期太远交房日期太远；； 2009年交房。 伟大事件诞生的伟大生活方式伟大事件诞生的伟大生活方式！！ ▶广告画面展示了项目应有的“大气势”； ▶▶核心概念和诉求点核心概念和诉求点，单一而持久单一而持久；； ▶感性诉求方式，迎合了高端产品客群的心理动机。 这个项目的真正价值不在产品，而在于奥运会这一 历史性的伟大事件所产生的历史价值历史性的伟大事件所产生的历史价值、文化价值文化价值、 典藏价值。 国奥村销售情况： ▶该项目一、二期（四个月）共签约421套。 ▶一期期年11月开盘月开盘，目前为止已正式签约目前为止已正式签约301301套套，实实 际成交价为16500元/平米。 ▶二期，2007年4月开盘销售，目前为止已正式签约120套， 实际成交均价为17500元/平米。 （（数据来源数据来源：：北京房地产信息交易网北京房地产信息交易网）） 国奥村热销原因： • 推广巧妙规避了产品缺陷，与其说买房子不如说买一种 荣耀感和精神价值荣耀感