房地产行业动态点评：全球视角下的现房销售制度思考.docx
境外国家和地区如何开展住房销售？—以美国、日本、中国香港为鉴
美国：交易过程中通过引入第三方托管机构保护双方权益
美国新房市场期房销售与现房销售并存，现房销售最高亦曾达到半数。据美国统计局数据，1998-2004年美国房地产市场繁荣时期，其期房销售比例达到最高的77%，后随市场下行叠加金融危机影响，2008年期房销售比例达到低点约49%，其中未开工住房占比大约21%，建设中未竣工住房占比大约28%；此后随市场逐步筑底回升，期房销售比例也随之回升。近期房企现房销售比例亦处于上升趋势，2024年达到51%。
图表1：美国新房销售套数（按施工进度划分） 图表2：美国新房销售套数占比（按施工进度划分）
千套
1,400
未开工 建设中 已竣工
100%
未开工 建设中 已竣工
1,200
1,000
800
600
400
200
80%
60%
40%
20%
1990199219941996
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
2022
2024
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
2022
2024
Census，华泰研究
Census，华泰研究
Census，华泰研究
资料来源：资料来源：销售条件：需满足一些许可等基本条件。需要强调的是，美国的房地产市场十分碎片化，联邦层面没有统一的房地产制度，所以销售的条件或是具体的监管模式均由各个州或城市决定。以加州为例，若开发商希望销售某新房项目，则需满足获得建设许可（Permit）、提供销售说明书（Publicreport）以及设立资金托管账户（Escrowaccount）等要求，若是公寓还需完成分割登记（Subdivisionmap）。而获取建设许可则需取得土地产权、并提交规划设计施工图等以完成相关审查。
资料来源：
资料来源：
建筑许可审批 取得土地产权规划图、结构设计图环境影响评估消防及排水计划等
建筑许可审批
取得土地产权
规划图、结构设计图
环境影响评估
消防及排水计划等
提交建筑规划书
提交销售计划书
项目区位
购房合同样本
土地产权归属情况
公共设施建设计划
《加州商业与职业法典》，华泰研究
《加州商业与职业法典》，华泰研究
免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。资料来源：设立托管账户或履约保障机制 交易流程：美国新房购买流程可概括为支付定金、收房、支付余款三阶段。在选定意向新房后，购房者首先需要签订预购合同并支付定金（独栋1-3%，视开发商而定，公寓一般10%）；在支付定金后，购房者可向银行申请按揭贷款预批准。如果该新房项目是已竣工状态，那么即可开始执行验房流程；如果该新房项目尚在建设（一般独栋期房需等待3-12个月不等，公寓相对更久），则需等待项目建设完成后再进行验房。若验房通过，购房者及其银行可支付剩余尾款（首付+按揭贷款）
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资料来源：
设立托管账户或履约保障机制
资金保障机制：美国采用托管人机制（Escrow）来确保资金安全。具体而言，在交易过程中购房者支付的定金以及尾款均是先存入由中立托管机构管理的Escrow账户，Escrow公司作为双方的受托人和中立执行人，仅在所有约定条件达成（如验房通过、按揭已放款）后，才会完成资金划拨与产权过户。
图表4：美国住房销售的托管模式
购房者项目 预售 现售 交付
购房者
支付订金，房款1-3%
托管机构
交房后放款
尽早向贷款银行提交按揭贷款申请贷款处于“承诺状态”
买家这段时间无需支付房款或利息，银行也没有动用贷款额度
购房者
资料来源：银行
资料来源：
支付首付款
支付首付
支付首付+尾款
免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。
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莱纳房屋，华泰研究
莱纳房屋，华泰研究
日本：政府从销售至交付全流程立法保障购房者权益
据《宅地建物取引業法》，日本原则上禁止在工程未竣工前与购房者签订购房合同。然而若项目已取得建筑许可，并针对购房者支付的首付金等资金实施保全措施，则可以开展销售。此外，开发商需向购房者明确说明项目规划、竣工时间、保全措施等要项，并取得书面同意。日本的新房主要分为一户建和公寓（我国普通商品住宅），具体又可以分为建售一户建、建售公寓（已经在建或建成时开展销售均可）