房地产行业动态点评：这轮“小阳春”复苏有何特点？.docx
解码这轮“小阳春”需求结构
今年“春节”假期后重点城市房屋成交明显修复，尤其二手房市场。我们跟踪12个样本城
市25年1-2月二手房成交套数同比+28%，(24年12月同比+62%，24年全年同比+11%）。一线、二线、三线城市分别同比+41%、+23%、+4%。12个样本城市新房+二手房合计销售套数同比+19%，一线、二线、三线城市分别同比+31%、+15%、-1%；二手房市场份额再度提升，达到67%，同比+4pct。在“止跌回稳”预期下，这轮二手房“小阳春”有何特点、延续性如何？是我们这篇报告探讨的重点。
图表1：86个样本城市新房销售套数同比 图表2：12个样本城市二手房销售套数同比
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
11M24同比 12M24同比 24年同比 1-2M25同比
20%
20%
4%
4%
0%
资料来源：整体城市 一线城市 二线城市 三线城市
资料来源：
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
11M24同比 12M24同比 24年同比 1-2M25同比
41%
41%
28%
23%
4%
资料来源：整体城市 一线城市 二线城市 三线城市
资料来源：
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中指研究院，华泰研究
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图表3：12个样本城市新房+二手房销售套数同比 图表4：12个样本城市二手房销售套数占比
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
11M24同比 12M24同比 24年同比 1-2M25同比
31%
31%
19%
15%
-1%
资料来源：整体城市 一线城市 二线城市 三线城市
资料来源：
80%
70%
60%
50%
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30%
20%
10%
0%
2021 2022 2023 2024 1-2M25
资料来源：整体城市 一线城市 二线城市 三线城市
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免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。
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我们选取10个数据可得的主要城市作为样本，从成交面积和成交总价两个维度考虑市场结构的变化，具体的样本以及成交结构的划分标准见图表5。
图表5：样本城市及其市场结构划分标准
城市
总价段划分（低总价、中总价、高总价）
面积段划分（小户型、中户型、大户型）
北京、上海、深圳
0-300万元、300-1000万元、1000万元以上
广州、杭州、南京
0-120万元、120-400万元、400万元以上
60平以下、60-120平、120平以上
资料来源：成都、西安、武汉、大连0-80万元、80-200万元、200万元以上
资料来源：
华泰研究
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市场结构呈现“哑铃型”趋势
面积角度
1-2月市场大户型产品市场份额同环比均有所提升。同比来看，小户型和大户型在1-2月的同比增速快于中户型。而从市场边际变化看，1-2月与24Q4相比，大户型占比提升最为明显，小户型与中户型均下降。
根据中指院数据，1-2月10个样本城市二手普通住宅销售套数同比+26%，小户型、中户型、大户型分别同比+28%、+25%、+30%，销售占比分别为18%、62%、20%，同比+0.3、-0.8、
+0.5pct，环比-0.5、-0.8、+1.3pct。大户型产品市场份额再次升至19年以来同期高位，而
中户型产品则降至22年以来同期最低位。
图表6：10个样本城市二手普通住宅成交套数——按面积划分 图表7：10个样本城市二手普通住宅成交结构——按面积划分
万套
小户型 中户型 大户型
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
资料来源：1-2M191-2M201-2M211-2M221-2M231-2M241-2M25
资料来源：
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
小户型 中户型 大户型
资料来源：1-2M191-2M201-2M211-2M221-2M231-2M244Q241-2M25
资料来源：
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合计1-2M191-2