大兴产业园第一阶段研究策划报告.ppt

大兴产业园

第一阶段研究筹划报告;目录;工程综述;工程综述;工程位置;工程经济指标;对社会的奉献

引入新的消费理念

改变落后的消费观念

更多的社区、办公和人群活动场所

创造更多的就业时机;宏观经济分析;工程综述;大兴、顺义、昌平、房山、通州国内生产总值;城市宏观经济分析;城市宏观经济分析;城市宏观经济分析;城市宏观经济分析;城市开展规划;城市开展规划;当地的消费特征;小结;工程分析;工程综述;;区位特征;工程现状;工程现状;交通条件;交通条件;交通条件;交通条件;交通条件;交通条件;小结;工程筹划定位;工程综述;SWOT分析;SWOT分析;SWOT分析;SWOT分析;在总结美英等国购物中心开展形态及其专业协会相关定义的根底上，嘉亿引领总结定义了具有典型意义的十一种购物中心类型;不同的营销要素内容，购物中心向消费者呈现着不同的核心价值和形态;市场空白点与市场时机;市场空白点与市场时机;市场空白点与市场时机;5;能量中心;;百货+超市;儿童玩具店;;工程筹划定位;工程整体商业定位;工程整体商业定位;目标顾客定位—层级;目标顾客定位—来源;商圈内消费群体分类消费特征;内容;目标顾客定位—消费需求;概念诠释;概念诠释;功能定位;工程主题定位;;工程档次〔业态档次〕;工程筹划定位;;轨道交通对大兴工程

零售商业开展影响简析;;城市地铁的从无到有、从只有一条线到开发几条线的过程，实际是改善周边物业的可达性和居民出行的便捷性、改变土地利用性质、刺激投资需求强力释放的过程，对商业地产的辐射效应深广有力，从而促进地产增值。因此，地铁商铺众多商家和投资客的“必争之地”。

本项目地下一层与地铁大兴线相连通，到底会产生什么样的影响呢？

在理论与案例研究的基础上结合北京及地铁发达城市实际情况确定轨道交通对于零售物业的影响;地铁对零售型商业开展影响专题研究;地铁对商业地产所产生的影响分析;研究角度;角度一;角度二;角度三;研究总结;居民特征：以当地居民为主

商业配套：社区型商业，仅能满足居民最根本的日常生活需求

置业特征：置业外流型;;香港、广州、上海三个城市地铁商业开展分析

;地铁为人们带来了舒适、方便和平安，它在建设的同时也创造了一些资源，地铁资源的核心是上盖物业和地下商业。在建设地铁站点的同时，统筹考虑上盖物业和地下商业的开发，就可以形成以地铁站为中心的城市综合社区，成为物流和客流的集中地，这样可以提高城市的土地和空间资源，并可以对地铁设施加以充分利用，最大程度舒缓地面交通的压力，创造商机增进城市经济繁荣。

下面我们将对香港、上海和广州的地铁商业运作模式进行简析，进而推导大兴工程的借鉴性。;从1979年至2004年，香港地铁共建成全长87.7公里、包括50个站点在内的6条地铁线路；2005年又开通了迪斯尼线和马鞍山线；06年改造了东铁线和西铁线。现今，客流量每日230万人次左右。

香港地铁占公交系统总载客量的30%左右，占过海载客量的60%左右，占机场载客量的25%左右，是香港公共交通骨干。

;香港地铁年盈利27个亿，其中有23个亿是从上盖物业和地下商业上获得。;地段;香港的新市镇，轨道交通站点周边500米属于人群居住集中区;;

目前，地铁一号线车站商铺出租率已达100%，药品、皮具、报刊、点心、冲印、洗衣、银行等各种连锁经营遍布一号线的16个车站。地铁二号线车站内也已经进驻了便利店、洗衣店等连锁店铺。

要想好好利用地铁商业这个商机，关键是把握好外部因素和内部因素两方面。

外部因素主要是周围要有成熟的商业区做衬托。因为仅凭一家商场难以吸引到足够多的人流和消费者。同时除地铁外，还必需有便捷的地面公交体系，因为地面的公交体系占据着公交体系80%以上的份额。而且，还必须有一个公众的活动空间环境。游、购、玩有机地结合起来，就可把所不能吸纳的人流暂时引到周边去。

内部原因是指商场的经营面积要大，要以特色经营吸引人流，塑造品牌保持人流，并根据人们的消费心理及购物潮流来不断地调整自己。商场的经营面积必需足够大，一是可以增加品种，另外那么可以有足够的空间去容纳消费者，为他们提供一个良好的购物环境。只有特色经营才可吸引到尽量多的人流，通过塑造品牌保持人流。

像地铁一号线上较成功的中华广场曾经通过吉之岛、中华百货两大主力店〔目前已经归属海印股份〕来吸引人流，同时，充分利用其紧邻陵园电讯一条街的优势，把电讯、数码产品的销售也吸引到中华广场中来，形成了自己的特色。并利用靠近英雄广场及足球场的地理优势，每逢有重大的足球赛事都把大屏幕摆到广场上来吸引顾客。;;上海地铁商业已开展成四种商业模式;地铁商圈的特点是人流大、逗留时间短、顾客年纪轻、上班族较多，因此本工程也应适应地铁这一特点来确定商业运作的方式。

通过上述对