牧山丽景项目整体营销推广方案.ppt

牧山丽景工程整体营销推广方案;目录;一、工程开发背景;工程开发背景;置信十年，牧山有幸;牧山地产2007，大城南一号作品;二、工程特色介绍;牧山丽景工程特色分析;工程特色结论;三、工程营销推广目标;牧山丽景工程目标;品牌;工程主要目标实现方式;四、目标消费市场细分定位;我们也在问自己。这年头，有钱人都喜欢住什么样的房子。在花源牧马山这样一个浅丘地块上，什么样的房子，什么样的社区才能打动他们。

市调说话

就目前国内别墅市场来看，豪宅的开发已开始陷入曲高和寡的地步，而总价地，面积适中的小独栋别墅越来越受消费者的欢送，成为别墅市场需求量最高的产品之一。

了解成都人

虽说别墅产品的购置者常来自全国各地，即使出现国际友人入住的情况也十分正常。但就我工程的目前的体量、总价、面积来看，在大成都范围内就能够找到充足的消费群体，完成工程销售。而且也只有打动了本地的消费者，才能到达工程最广泛的口碑传播。那么成都人究竟喜欢什么样的房子呢？我们需要对成都的有钱人做一次全面的剖析。;别墅之于成都人

成都人的生活习性和成都本地的文化有着密切的关联。成都作为中国西部的历史文化名城，标榜为中国西部的时尚之都，以休闲之都著名全国，以周边丰富的历史文化自然遗产闻名世界。

成都人会耍是出了名的。他们的目标旅游地大多是风景优美、有好吃的、有好耍的地方。如果旅游地还能粘一点文化的边儿，那就更好了。其实郊区的别墅，至少是目前处于郊区的别墅，需要解决入住难问题，也就需要解决以上问题。别墅周边有没有自然风景资源？有好耍的吗？有好吃的吗？这也就完成了成都人对于别墅居住遐想的答复。满足以上几点的产品，不用太出彩，也能很快销售完毕。;我们的创新型产品谁会买单？;核心客户是谁？;客户与产品、活动、广告的关系;核心客户呈现;五、工程营销推广卖点提炼;无论时局如何变化。

产品特色永远是一个工程成功的最关键因素。

换句话说，我们工程最出彩的那一点在哪里？;看看我们的工程特色;在总平图根本敲???的实际情况下

仍可实现创新的方向;选择以上几个方向中的一项或几项进行深度研发，实现产品面的惊艳创新，就能引起客户的震荡，激起他们的购置欲望。

实现了产品面的创新，我们就有资本，有信心，有底气向客户“叫嚣〞我们的产品，在活动中大力展示，甚至是让客户自己亲身体验这种创新的好处，并在广告推广时，进行大力的宣传。

个性的产品，增强不仅仅是信心，更可以提升产品售价。奇货可居者，更能掌握片区房产开发市场的话语权，从而进一步带动了置信品牌在片区的影响力。;六、营销推广策略制定;放眼目标

回看现状

发现差距

寻求突破;劣势

区域现状：新津牧马山生地开发的难度

生活配套：急待改善

交通条件：急待改善

产品劣势：缺乏个性卖点;现实;客户

主要目标客户：自住型客户

客户资源：集团内业主资源、春交会积累客户，通过活动和广告积累客户

核心客户群描述：成为自动口碑传播客户，在公众群内有可包装的正面形象;活动与广告，之于产品与客户

它们将摆着怎样的位置？;活动是别墅工程推广的最重要方式;广告的三大作用;整合牧山丽景的四要素;由四要素的关系来看，我们的推盘思路已经跃然纸上;销售策略;活动策略;广告策略;媒介选择;主要媒介;七、工程营销推广执行方案;工程推广的节奏;准备期〔06年8月前〕

——以周年庆结束为节点;炒作期〔06年8～9月〕

——以市内接待点开放为节点

;亮相期〔06年10～12月〕

——以秋交会为节点;蓄客期〔07年01～03月〕

——以工程现场售楼部开放为节点;开盘期〔07年04月〕

——以工程景观呈现，开盘为节点;强销期〔07年05～06月〕

——以工程销售60％为节点;收尾期〔07年07－11月〕

——以工程清盘为节点