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房地产评估师考试练习题库完美版含答案

1.以下哪种情况不属于房地产的特性？

A.不可移动性

B.独一无二性

C.可再生性

D.寿命长久性

答案：C

解析：房地产具有不可移动性、独一无二性、寿命长久性等特性，而不具有可再生性，所以选C。

2.房地产价格与一般物品价格的不同之处不包括：

A.房地产价格受区位的影响很大

B.房地产价格实质上是房地产权益的价格

C.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金

D.房地产价格通常比较稳定，波动小

答案：D

解析：房地产价格受多种因素影响，波动较大，并非通常比较稳定，这是与一般物品价格不同的地方，A、B、C选项均是房地产价格的特点，所以选D。

3.下列影响房地产价格的因素中，属于社会因素的是：

A.房地产投机

B.人口状况

C.经济发展状况

D.利率

答案：A

解析：社会因素包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机等。人口状况属于人口因素，经济发展状况属于经济因素，利率属于金融因素，所以选A。

4.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为：

A.35万元

B.30万元

C.25万元

D.20万元

答案：C

解析：减价修正额=（拆迁费用残值）×建筑面积=（30050）×1400=350000（元）=35万元，所以选C。

5.市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的：

A.类似房地产的交易

B.房地产的投资

C.房地产的开发

D.房地产的购买

答案：A

解析：市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易，通过比较类似房地产的价格来评估目标房地产价格，所以选A。

6.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为：

A.2290.91元/平方米

B.2326.41元/平方米

C.2344.16元/平方米

D.2308.66元/平方米

答案：B

解析：首先计算各期付款在成交日期的现值。首期付款12万元；半年后支付的8万元现值为$8\div(1+10\%\div2)=7.619$万元；1年后支付的4万元现值为$4\div(1+10\%)=3.636$万元。总价现值为$12+7.619+3.636=23.255$万元。单价为$232550\div100=2325.5$元/平方米，约为2326.41元/平方米，所以选B。

7.成本法中的“开发利润”是指：

A.开发商所期望获得的利润

B.开发商所能获得的最终利润

C.开发商所能获得的平均利润

D.开发商所能获得的税后利润

答案：C

解析：成本法中的“开发利润”是指开发商所能获得的平均利润，所以选C。

8.某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为：

A.36万元

B.44万元

C.50万元

D.66万元

答案：B

解析：门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的折旧额为$30\times3\div5=18$万元；设备的折旧额为$60\times10\div15=40$万元；建筑物主体的折旧额为$(1803060)\times10\div50=18$万元。物质折旧额为$2+18+40+18=44$万元，所以选B。

9.收益法适用的条件是房地产的：

A.收益能够准确预测

B.风险能够准确预测

C.收益或风险其一可以准确预测

D.收益和风险都能够准确预测

答案：D

解析：收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够准确预测，通过对未来收益和风险的评估来确定房地产价格，所以选D。

10.某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为：

A.400万元

B.440万元

C.500万元

D.540万元

答案：C

解析：根据公式$V=\frac{a}{r}+\frac{b}{r^{2}}$（其中$a$为第一年净收益，$b$为净收益逐年递增额，$r$为报酬率），$V=\frac{20}{10\%}+\frac{2}{(10\%)^{2}}=200+300=500$万元，所以选C。