房地产评估师考试练习题有参考答案.docx

房地产评估师考试练习题有参考答案

1.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1500平方米，土地单价为1500元/平方米，建筑物单价为1200元/平方米，该房地产的价值为多少？

土地价值=土地面积×土地单价=1000×1500=1500000（元）

建筑物价值=建筑面积×建筑物单价=1500×1200=1800000（元）

房地产价值=土地价值+建筑物价值=1500000+1800000=3300000（元）

2.已知某可比实例房地产的成交价格为2000元/平方米，成交日期为2018年10月1日，该类房地产自2018年6月1日至2019年3月1日平均每月比上月上涨1%，2019年3月1日至2019年9月1日平均每月比上月下降0.2%，则对该可比实例进行交易日期修正后2019年9月1日的价格为多少？

2018年10月1日到2019年3月1日共5个月，价格变为$2000×(1+1\%)^5$。

2019年3月1日到2019年9月1日共6个月，价格变为$2000×(1+1\%)^5×(10.2\%)^6$。

先计算$(1+1\%)^5=1.01^5\approx1.05101$，$(10.2\%)^6=0.998^6\approx0.98807$。

修正后价格=$2000×1.05101×0.98807\approx2070.72$（元/平方米）

3.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为多少？

根据收益法公式，对于无限年期的房地产，收益价格$V=\frac{A}{Y}$（其中$A$为净收益，$Y$为报酬率）。

已知$A=8$万元，$Y=8.5\%$，则$V=\frac{8}{8.5\%}\approx94.12$（万元）

4.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、25万元，报酬率为10%，则该房地产的收益价格为多少？

先计算前3年净收益的现值：

$V_1=\frac{20}{(1+10\%)}+\frac{22}{(1+10\%)^2}+\frac{25}{(1+10\%)^3}$

$\frac{20}{1.1}+\frac{22}{1.21}+\frac{25}{1.331}\approx18.18+18.18+18.78=55.14$（万元）

设从第4年起每年净收益为$A$，用等比数列平均数公式求$A$：$A=\frac{20×1.1^2+22×1.1+25}{1.1^2+1.1+1}\approx22.37$（万元）

从第4年起的收益在第3年末的价值$V_2=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n3}}]$，其中$A=22.37$万元，$Y=10\%$，$n=30$年。

$V_2=\frac{22.37}{10\%}[1\frac{1}{(1+10\%)^{27}}]\approx223.7×(10.0789)\approx206.19$（万元）

$V_2$在现在的价值$V_3=\frac{V_2}{(1+10\%)^3}=\frac{206.19}{1.331}\approx154.91$（万元）

房地产收益价格$V=V_1+V_3=55.14+154.91=210.05$（万元）

5.某宗房地产2019年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=6.7元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月递增0.5%，人民币汇率月递增0.2%。则该宗房地产在2019年10月25日的价格为多少人民币/平方米？

从2019年2月25日到2019年10月25日共8个月。

以美元为基准，2019年10月25日的美元价格$P_{美元}=1000×(1+0.5\%)^8$。

$(1+0.5\%)^8=1.005^8\approx1.0407$，所以$P_{美元}=1000×1.0407=1040.7$（美元