房地产估价师案例分析模拟试题.doc

房地产估价师案例分析模拟试题

房地产估价师案例分析模拟试题1

1、征地补偿估价中，土地补偿费和安置补助费有哪些要求或标准?

答案：《土地管理法》第四十七条对征地估价内容及补偿标准作了明确的规定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途给与补偿。”其中，征用耕地的安置补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数量计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。但是每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。

注：主观题答案仅供参考

2、价值标准与估价方法，估价对象与估价方法，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系?

答案：根据《房地产估价规范》的相关条文，对于不同的估价对象应该选择适合的估价方法进行评估，如“6.2.3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”。

但是对于各种估价目的并没有要求选择对应的估价方法，如前面提到6.2.3中要求对“待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”，是针对“待开发房地产”这类评估对象，并不是针对“房地产转让”这类目的而言。又如“6.2.2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。优‘6.3.2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。”可见，针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，是确定估价的价值标准，而不是选择估价方法。

综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。

注：主观题答案仅供参考

3、房地产估价报告应包括哪些要素?

答案：估价报告应包括下列要素：①封面;②目录;③致委托人函;④估价师声明：⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。

注：主观题答案仅供参考

4、某公司欲以其通过划拨方式取得的土地使用权及其地上一栋厂房作为抵押物抵押贷款，现委托一评估公司进行评估，请问针对划拨土地使用权的特性，处理土地使用权出让金问题可以采取哪两种处理方式?有何内涵?

答案：

(1)首先求取设想为出让土地使用权下的房地产价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。

(2)用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

注：主观题答案仅供参考

房地产估价师案例分析模拟试题2

试题：

1、集资、合作建房都是经济适用住房建设的组成部分。()

2、农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。()

3、国家对集体土地征收或征用后，土地所有权发生转移。()

4、农民集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费。()

5、虽然被拆迂房屋的使用性质股以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。()

6、房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务。()

7、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，承担城市房屋拆迁估价业务的房地产估价机构须由拆迁主管部门指定。()

8、新设立的房地产开发企业领取营业执照后应当在法定时间内向登记机关所在地房地产开发主管部门备案。()

9、建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起3个月内开工。如经批准可以延期一次，但不得超过3个月。()

10、经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。()

11、根据国务院有关规定，自2005年6月1日起.商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。()

12、抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。()

13、如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。()

14、权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属证书。()

15、房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。()

16、国务院将房地产估价机构资质核准列为国家行政许可项目，()

17、一级房地产估价机构资质由建设部审批。()

18、房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。()

19、商品房前期物业管理的委托方为房地产开发企业。()

20、住房共