物业管理师基本制度与政策：物业管理.docx

物业管理师基本制度与政策第一章：物业管理

物业治理是城市治理体制和房地产治理体制改革的产物，是与房地产综合开发和现代化生产方式相配套的综合性治理;是与住房制度改革和产权多元化相连接的统一治理;是与社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的房屋治理。社会化、专业化、市场化是物业治理的三个根本特征。

(一)社会化

物业治理的社会化，是指摆脱了过去那种自建自管的分散治理体制，由多个业主通过业主大会选聘一家物业效劳企业的统一治理。物业的全部权、使用权与物业的治理权相分别，是物业治理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业治理社会化的必要条件。物业治理社会化，有两个根本含义：一是物业的全部权人要到社会上去选聘物业效劳企业;二是物业效劳企业要到社会上去竞聘可以接收的物业工程。在业主大会托付授权的范围内，集中实施统一治理，有利于提高整个城市治理的集约化程度，充分发挥住宅小区与各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益和环境效益的协调进展。

(二)专业化

物业治理的专业化，是指由物业效劳企业从解决专业难点人手，充分运用专业方法，通过供应专业的物业效劳产品来满意业主的需求。专业化要求物业效劳企业具备专业的人员、专业的组织机构、专业的生产工具、专业的治理方法;要求物业效劳企业运用先进的修理养护技术，实施房屋及其设施设备的运行、修理和养护工作。物业治理的专业化，要求建立市场准人制度，物业效劳企业承接物业工程必需具备肯定的资质等级，从业人员执业必需具备肯定的职业资格。物业效劳企业资质治理制度和物业治理师制度，是物业治理专业化的两大制度根底。

(三)市场化

市场化是物业治理的根本特征。双向选择和等价有偿是物业治理市场化的集中表达。在市场经济条件下，物业治理的属性是交易，供应的商品是效劳，交易的方式是等价有偿。业主通过招投标方式选聘物业效劳企业，物业效劳企业根据现代企业制度组建并运作，是自主经营、独立核算、自负盈亏、独立担当民事责任的企业法人。物业效劳企业向业主和物业使用人供应物业效劳，业主和物业使用人支付物业费换取物业效劳的消费。在物业治理市场中，业主有权选择物业治理单位，物业治理单位必需靠自己良好的经营和效劳，才能进入和占据物业治理市场。物业治理活动必需遵循市场规律，在等价有偿的根底上实现业主和物业效劳企业之间的公正交易。物业效劳企业的商业性和物业治理活动的市场化，是物业治理可持续进展的经济根底。

物业治理的起源与进展

物业治理起源于19世纪60年月的英国。当时正值资本主义上升时期，在城市化迅猛进展的形势下，大量农村人口涌入城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严峻的房荒，而且由于房屋治理混乱，居住环境恶劣，造成严峻的社会问题。当时一位名叫奥克维娅希尔的女士，为其名下出租的房屋制定了一套行之有效的治理方法，引导并要求租户严格遵守，住房秩序和居住环境有了明显的改善，形成了物业治理最早的雏形。后来社会其他人士纷纷效仿，并得到英国政府的确定和支持，成立了世界上第一个非营利性的`物业治理行业组织皇家特许屋宇经理学会。以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业治理在西方各国渐渐推行开来。

19世纪末至20世纪初，美国经济得到快速进展。伴随着建筑技术的不断进步，大量高层楼宇拔地而起，这些高层楼宇附属设备多，构造简单，日常修理养护和治理事务烦琐简单，对治理人员专业性和技术水平提出很高的要求;而且这些建筑物往往不是一个或者几个业主全部，经常是数十个或数百个业主共有，于是渐渐催生了专业化的物业治理机构，特地为楼宇全部业主供应专业性和技术性的楼宇治理和修理养护工作。随着物业治理机构的增加，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会芝加哥建筑治理人协会。行业自治组织的成立，既标志着物业治理行业的渐渐成熟，也有力推动了物业治理行业的有序进展。以英美两国为开端，物业治理日益被业主和政府所重视，渐渐进展成为一个新型的效劳行业。

物业治理之所以最初在欧美资本主义国家诞生并得以进展，主要基于三个缘由。

(一)房地产物质形态演化要求建筑物区分全部

房地产是人类赖以生存和进展的根本物质资料，无论生活还是生产经营活动，都离不开物质形态的房地产。随着社会生产力的进展和科学技术的进步，几千年农业社会简洁不变的房地产形态，已经不再适应经济社会进展的要求。特殊在现代工业化和城市化的大背景下，为节省社会物质资源和改善人类生活条件，人们不断制造出构造形式多样和设施设备齐全的现代建筑。物业硬件的简单化和物业设施的智能化，物