物业管理基本制度与政策讲义（一）.doc

物业管理基本制度与政策 （2010年7月） 物业管理的概述 第一节 概念 ㈠物业管理的定义 《条例》第二条明确规定:物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 ⑴物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。 对房屋等建筑物的管理主要有三种方式：1业主自己管理，2业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司，3业主选聘物业管理企业进行管理。 《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。 业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现。 《条例》并不强制业主通过选聘物业管理企业来实施物业管理。 如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来执行。 ⑵物业管理活动的依据是物业服务合同。 物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。 ⑶物业管理服务的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 ㈡《条例》调整范围 调整住宅物业和非住宅物业的物业管理活动，，但主要规范的是住宅物业的物业管理活动。 住宅物业的建设单位需要通过招投标来选择物业管理服务,非住宅则就没有这一要求。 住宅物业应建立专项维修资金,非住宅则未作强制性规定。 《条例》适用范围既包括城市，也涵盖乡村。 ㈢物业管理的市场化特征 ⑴房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形式。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。 ⑵多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务。单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，单个业主也没有义务全额承担由全体业主共同履行的义务。 ⑶物业管理活动应当遵循市场原则。在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上签订物业服务合同。主要目的有两点：一是强调业主在物业管理活动中的自主权。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。 ⑷非市场性的房屋管理不属于物业管理。《条例》强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。 ㈣物业管理的特征 物业管理属于第三产业。 物业管理有三个基本特征：社会化、专业化、市场化. ⑴物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提；现代化大生产的社会分工是实现物业管理社会化的必要条件。 ⑵物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此要求物业管理企业必须具备一定的资质等级，从业人员必须具备一定的职业资格。 ⑶市场化是物业管理最主要的特点。物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，实行自主经营、独立核算、自负盈亏。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。 我国物业管理的产生和发展 物业管理企业的起源与发展。物业管理起源于19世纪60年代的英国。 城镇住房及住房制度改革 我国物业管理的产生。1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司挂牌成立。 我国物业管理的发展。建设部1994年3月23日颁布《城市新建住宅小区管理办法》 物业管理在社会经济中的地位和作用。五个有利于：1有利于促进经济增长；2有利于提高人民群众居住质量；3有利于增加就业；4有利于维护社区稳定；5有利于推动房地产业的良性发展。 我国物业管理制度的历史沿革。 20书记90年代初到《条例》颁布之前 《物业管理条例》 ㈠《条例》颁布的时间：2003年6月8日。实施的时间：9月1日。国务院颁布。 ㈡《条例》的立法过程：公开向社会征求意见。 ㈢《条例》的指导思想和立法原则 ⑴立法理念：突出了发展为重、平衡利益、保护弱者。 ⑵立法指导思想：1是强调保护业主的财产权益，2是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，3是强调业主与物业管理企业通过公平公开和协商方式处理物业管理事项。 ⑶基本原则：①物业管理权利和财产权利相对应；②维护全体业主合法权益；③现实性与前瞻性有机结合；④从实际出发，实事求是。 ㈣《条例》创设的法律制度 ⑴七项制度：①业主大会、②管理规约、③前期物业管理招投标、④物业承接查验、⑤物业管理企业资质管理、⑥物业管理从业人员职业资格、⑦住宅专项维修资金。 ⑵创设法律制度的内涵:1尊重的维护业主的财产权利;2建立业主民主协商、自我管理、平衡利益