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房地产企业成本构成及目标成本管理 严剑民 2010年10月7日 第一部份 房地产企业成本构成 房地产企业成本构成主要包括: （一）土地征用及拆迁补偿款 （二）前期工程费(四项) （二）前期工程费 3、三通一平费 （1）临时道路：施工用的临时道路设计、建设费用。 （2）临时用电：施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。 （3）临时用水：施工用的临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。 （4）场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。 4、临时设施费 （1）临时围墙：围墙、围栏设计、建造、装饰费用。 （2）临时办公室；租金、建造及装饰费用。 （3）临时场地占用费：施工用临时占道费、临时借用空地租费。 （4）临时围板：临时围板的设计、建造、装饰费用。 （三）主体建筑安装工程费 1、主体建筑工程费 （三）主体建筑安装工程费 2、主体安装工程费  （四）基础设施建设费  2、园林环境工程费： （1）绿化建设费：包括公共绿化、宅间绿化、小区周边绿化等。（2）建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等。（3）道路、广场建造费：包括车行道、广场、人行道等。（4）围墙建造费：包括永久围墙、围栏及大门。（5）室外照明：室外灯光照明工程。（6）室外背景音乐：（7）室外零星设施：儿童游乐设施、健身器材、指示及标识牌、座椅等。 （五）公共配套设施费 1、游泳池 2、业主会所（包括物业用房） 3、幼儿园 4、学校 5、网球场 6、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费。 7、车站建造费 （六）开发间接费 1、工程管理费 （1）工程监理费：支付给聘请的监理单位费用； （2）预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用； （3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费； （4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖； （5）工程质量监督费：建设主管部门的质监费； （6）安全监督费：建设主管部门的安监费； （7）工程保险费。 2、营销设施建造费 （1）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告； （2）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆； （3）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等； （4）样板间：包括设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费等； （5）销售模型费：售楼沙盘、户型模型等。 3、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出，减去利息收入后的净额。 4、物业管理完善费：开发商承担的由物业公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费。 (七)期间费用 1、管理费用： （1）行政人员工资及福利费：除直接从事项目开发部门人员的行政人员工资及福利费； （2）统筹及养老保险金：包括全体员工的统筹及养老保险金； （3）折旧费：主要指车辆、办公设备的折旧费用； （4）办公费：除直接从事项目开发部门人员的办公费； （5）水电费：行政办公地水费和电费 ； （6）通讯费：除直接从事项目开发部门人员的行政人员通讯费； （7）差旅费：除直接从事项目开发部门人员的行政人员差旅费； （8）业务招待费：对外交往过程中的请客、送礼费用； （9）职工教育及培训费： （10）会务费：参加各种会议的费用； （11）咨询及审计费：各种管理咨询、税务咨询及各类审计及评估费用； （12）地方四税：房产税、土地使用税、印花税、车船使用税； （13）董事会费用： (七)期间费用 2、销售费用： （1）媒体广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告等； （2）展销费：展位费、布置费、制作费； （3）促销活动费：设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费； （4）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品； （5）销售人工费：销售人员的工资、奖金、补贴等； （6）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用； （7）销售代理费及佣金：支付专业销售代理机构的代理销售费及佣金； （8）中介策划及咨询费：支付的中介机构进行的市场调研、销售策划及相应的咨询费用； （9）老客户有关费用：卧龙会费用等； （10）产权登记及房屋交易费： （八）税金及附加 1、营业税：按预售收入（应税收入）5%缴纳； 2、城市维护