盛润国际广场写字楼部分终稿.ppt

盛润国际广场筹划销售执行全案;一切研究都以现实条件为根底，以客户目标为导向，以产品为定位之本、以工程运营为营销之本。

——钧城地产〔中国〕;我们相信通过这次提案能够答复以下问题：;为了目标，我们方案如下：;【第一章市场思考】;市场思考;市场思考;市场思考;;;;环节;市场思考;近三年来办公类物业市场供给量逐年攀升，纯写字楼市场的消化量也涨幅明显，郑州商务市场气氛逐步步入加速开展阶段。;;总体形势向好、放量加剧竞争剧烈、价格上扬趋势延续;市场思考;市场思考;市场思考;写字楼典型参考工程;市场思考;市场思考;;市场思考;五、郑州在售写字楼典型工程调研;楼盘名称;项目名称;项目名称;最关心物业前三项形象因素的调查结果;最关心物业前三项硬件设施的调查结果;最需要的前三项商业配套调查结果;最关心的物业效劳的调查结果;写字楼客户研究总结;区位;区位;市场思考;市场思考;面对郑东新区、老城区写字楼市场，工程优势何在？

工程的开发经营如何整合才能有利促进企业的品牌?

工程的开发经营如何整合才能跳出市场、赢得市场?

如何实现强势引导目标客户的销售策略？

如何启动市场，带动后续良好开发？;卖什么;【第三章运营战略】;领导者;我们是—;区位;郑东第一门户商务地标;地标式甲级纯商务综合体;【我们的客户定位】;;;2．中公司

借助大公司的“羊群效应〞。一个行业的大公司进驻，平均可以带来约10个中等规模的关联公司进驻。中等公司平均购置面积约300平方米，这些公司所购置面积的总和约占到总体量的1/3强。

这些实业型公司比较喜欢中高层区写字楼，价格承受能力较强；企业决策层风格比较务实和理性，追求性价比；一次性付款与按揭付款比例相当。;3．小公司

在高端写字楼的客户群中，也有一小局部小规模公司。这些公司度过了创业期，处于稳定上升阶段。他们实力较强，非常有活力。此类公司在办公场所的选择上对商务环境依存度高。小公司购置面积的总和一般在总体量的15%左右。

这些外向型以及效劳行业的公司对形象要求较高，需求面积一般较小，比较喜欢中低层区，价格承受能力一般；24小时办公；企业决策层风格较为开放和冲动，绝大局部采用按揭付款。;;写字楼客户特征汇总;【第四章价值体系】;郑东第一门户商务第标;魅力价值（区位、品牌）;【第五章营销策略】;“立?展?创〞;实现盛润国际广场整体营销战略目标;营销策略;“虎?狼〞攻势;在工程导入形象阶段，就要壮大工程声势，扩大形象魅力，通过感性形象输出，以极高的姿态制造关注，唤起市场期待！;工程产品阶段，以速度和理性的组合进攻，从区域、配套、产品、交通、办公形态等多个方面蚕食目标，以到达快速促进目标群了解工程，购置工程的目的！;写字楼阶段销售率;“乾坤大挪移〞

——货源组合;低楼层6—10F;“纵云梯〞

——价格把控;钧城地产在郑州所操作的写字楼工程，在一年8个月时间内，通过15轮价风格控引导，实现前期所确定的销售均价的同时，也实现100%的销售率。;市场思考;市场思考;市场思考;集中式大卖

①首批房源实现分散认筹，集中解筹的方式

以较高性价比的方式积累大量客户；实现排队抽签解筹的形式，并有机地对新客群的促进气氛感染，实现新成交。

②以递减优惠幅度实现SP促销作用

不断展开客户联谊活动，吸纳认筹客群的不断参加，并定期举办联谊、优惠促销活动，引导客户的跟进。;PART2

阶段销售执行策略;项目销售筹划阶段;市场思考;市场思考;;1、工程销售筹划阶段〔07.9——10月〕

阶段工作重点：

〔1〕工程造势，塑造工程形象，建立市场影响力和关注度；

〔2〕通过开展商的公司内部关系客户和社会关系客户以及我司客户资源积累，建立根底客户网群。

〔3〕联系媒体资源，通过房展会获取“2007郑州城市运营地标写字楼最正确综合体〞、“2007最具国际影响力城市地标奉献奖〞

主诉求点：立形象——高风格工程形象营销

——郑东第一门户商务地标！;市场思考;高风格的围墙包装;高风格的道旗;市场思考;媒体配合，营销推广策略指导思路

〔1〕高风格形象，震撼眼球。户外广告、楼体广告的设置、投放，包括路牌、道旗等交通线路包装、工地围墙包装、销售中心包装等

〔2〕开始投入报纸形象广告，车体广告

〔3〕楼宇液晶电视、网络、播送、专业DM杂志、短信的运用

〔4〕销售中心及销售队伍的组建和培训完成

〔5〕销售中心开放仪式系列活动

〔6〕接受市场意向登记

销售目标：

主要以开展商关系客户和社会关系客户以及我司积累客户资源，要求积累登记客户400组。;;直销模式连接：实践证明，直销是甲级写字楼最经济、最实用、最理性的推广模式。

写字楼不