世邦魏理仕：2025年第一季度上海房地产市场回顾报告.pdf

2025年第⼀季度，上海办公楼市场共录得两个新项⽬交付，分别是静安区的静投中⼼以及徐汇区的徐

汇万科中⼼三期（T2），共计体13.9万平⽅⽶。淡季不淡，尽管受到假期因素的影响，⼀季度的数据

表现却显示出回暖的潜在趋势。全市净吸纳环⽐和同环⽐均有提升，达到了7.9万平⽅⽶，整体空置

率环⽐微升0.2个百分点，达到22.3%。

从⾏业需求来看，⾦融业依然处于主导地位，占⽐23%，主要受到投资管理和银⾏等领域需求的推

动。TMT⾏业稳居第⼆，占⽐22%，得益于电商、通信等企业的扩张以及部分软件系统开发和互联⽹

平台公司的租赁需求。第三位是消费品制造业，需求回升显著，占⽐16%，尤其是零售快消品和3C电

⼦产品等相关企业活跃度较⾼。第四位是专业服务业，占⽐9%。值得⼀提的是，随着消费升级和服务

业的进⼀步发展，消费服务业受到教育培训和健康护理领域的推动，⾸次进⼊需求占⽐前六名。

从租户流动的⻆度来看，滨江板块吸引了市场近三分之⼀的需求，这主要得益于⼀江⼀河的规划，标志

着上海滨江区域正在从⼯业仓储转型为⽣活综合功能区，同时激活了滨江商务区的发展。此外，北外

滩、世博、前滩和徐汇滨江的崛起也促进了租户的升级搬迁。在单个⼦市场⽅⾯，本季度五⻆场、虹

桥、真如、北外滩和外滩板块位居前五，合计占据全市去化的⼀半。其中，五⻆场主要受益于第三⽅办

公和消费服务业的推动；虹桥受到TMT和消费品制造业的⽀撑；真如则由⾦融业、TMT、零售贸易及

专业服务业等多元化需求推动。北外滩和外滩则显著受到⾦融业的影响。总体来看，⼀季度⼦市场的去

化情况均表现稳定，为今年的市场发展开了个好头。

租⾦⽅⾯，第⼀季度全市租⾦报价环⽐下降1.9个百分点⾄每⽉每平⽅⽶249.3元，有效租⾦环⽐下降

2.0个百分点⾄每⽉每平⽅⽶179.4元。租⾦下⾏压⼒仍然存在，业主通过降租提⾼出租率，同时积极探

索其他策略，如灵活的租赁条款、共享设施投资、改善物业环境及提供数字化服务。这些举措不仅提升

了租户的满意度和留存率，也帮助业主在竞争中脱颖⽽出。在当前市场环境下，灵活应变与创新将成为

推动租赁市场回暖的关键因素。

2025年第⼀季度，上海零售物业市场迎来了滨港商业中⼼项⽬的⼊市，为市场新增了10.5万平⽅⽶的

零售⾯积。全市零售物业空置率环⽐微升0.3个百分点⾄8.5%。

从各个商场租户调改来看，零售品牌的细分赛道表现活跃，品牌正通过精准定位、场景创新和数字化运

营构零售⽣态。当季需求结构⽅⾯，餐饮业态以60%的占⽐持续领先。其中以Bistro为主题的新中式

餐饮品牌最为活跃，这种餐饮形式兼具性价⽐和空间氛围感，注社交平台的流宣传，深受消费者欢

迎。例如「捕获Bistro」、「越稽」、「皖荟⼭徽菜」布局市内各⼤购物中⼼。

零售业态⽅⾯，整体占⽐为30%。其中时装品类需求最⾼，国外设计师品牌⼊驻，典型案例包括意⼤

利ZONA20MILANO在陆家嘴中⼼L+MALL开设了全国⾸店，以及Lesportsac登陆前滩太古⾥，此外

还有⼀批滑雪、露营与攀岩等细分领域品牌持续拓址。⽣活⽅式类品牌表现活跃，占零售需求的18%，

其中潮玩品牌突出社交和情绪价值，定位年轻消费者发展迅速。KKV、名创优品等零售品牌积极拓店。

此外，服务类业态占⽐10%，“购物+”场景加速融合，消费者对瑜伽、SPA等配套服务的需求逐步成为

引流核⼼要素。季末，全市购物中⼼⾸层租⾦环⽐下跌0.9%，报每天每平⽅⽶32.3元。

2025年第⼀季度共有两个新项⽬共计⼊市，共计21.2万平⽅⽶，分别是熠跃嘉定产业园项⽬⼀期（三

层坡道库）和普洛斯临舫松江物流园⼆期（五层坡道库），其中普洛斯临舫松江物流园是改造项⽬。

上海经济回暖，仓库需求迎来复苏，⼀季度净吸纳达16.4万平⽅⽶，环同⽐均明显回暖。今年1-2⽉上

海规模以上⼯业总产值和社会消费品零售总额连续两个季度增速回升，带动三⽅物流和消费品及零售业

企业扩租，集中在上海南部的奉贤、临港、⾦⼭和松江外围区域（新浜和练塘）。当中有来⾃三⽅物流

和消费品企业超过3万平⽅⽶的整租案例，为疲弱的市场注⼊强⼼剂。但另⼀⽅⾯，上海核⼼物流市场

出现了进⼀步的腾退，源于⼤型综合电商⾯积整合，闵⾏⼦市场空置率相应攀升；同时上海空港、虹桥

以及松江九亭等核⼼