自由人花园营销推广定位报告20120216.ppt

自由人花园营销定位报告;广州市场特性;从图中可以表达出，广州房产销售及均价较其他一线城市平稳，并未出现大起大落。

受特有人口结构〔户籍占常住7成〕及经济转型影响，广州是一个刚性需求为主的城市，对政策的敏感度较低，因此抗跌能力高于其他城市。;2013年3月公布的“新国五条”对市场影响有限，5-6月的成交量同比虽然下跌，但较4月出现交大幅上升。;以上板块共同点：

客群：主要以白领或企业高管为主；

地段：地段相似，位于郊区，30-45分钟直达天河北、珠江新城或环市东；

产品：过去5年，主要以70-130㎡的两房或三房为主；

三级市场：租售非常活泼；;新机场板块;虽无地块成交，但土地存量大;新机场板块的楼面地价最低，价值洼地进一步表达。;全部板块超6成货量属于旧盘新推；

新机场主要是自由人花园、富力金港城、嘉汇城及合和新城；

区府主要是保利花城、雅居乐锦城、云峰花园四期；

萝岗—广园东板块，大局部货量位于新塘；

白云新城，主要是岭南新世界、保利云禧、云山锦绣家园及万科新盘等；

市桥—沙湾，主要是君华香柏、可逸江畔、金沙御苑等

备注：上述供货主要统计旧盘新推及有望1年内推出的地块测算；;新机场板块暂未成熟，尚处于价值洼地；

区府板块主要靠保利花城、锦尚蓬莱撑大局；

白云新城及广州大道北受到地王成交影响，四季度均价上升近5成，但区内楼盘货量较少；

备注：均价计算以阳光家园4月录得的销售状况计算；;工程周边板块二手均价较高，“买二手不如买一手”的概念值得传播；;周边租价比较高，“租房不如买房”的概念，对租客〔白领〕尤其吸引；

广州板块内，超8成均为白领，其中近5成来自于天河〔经纪透露〕；

上述板块最活泼区域：新市—黄石、京溪、凤凰城、金沙洲大桥周边、市桥—番禺地铁站〔经纪透露〕。;2.8板块客户、产品及卖点;三、市场借鉴;产品概况;一、产品概况;二、产品分析;小户型〔80㎡以下〕总价低、易于首付优势外，全部为南向，市场稀缺；

同等面积段下，二期N+1设计，弥补市场空白；

满足N+1条件下，100%保持双阳台，绝大局部带???户花园，且保持客厅开阔，市场绝无仅有；

户型设计，无论两房变三房或三房变四房，均可满足任何条件客户的一步到位置业；

超高实用率，更是领跑全市。;三、产品目标客户;一期客户分析;一、一期客户分析;二、二期客户推导;消化户型：两房〔72-74㎡〕、两房〔78-79㎡〕约39%

户籍：主要为本市

工作区域：珠江新城、天河北、环市东、东风路

年龄：26-30岁

职业：白领、教师、事业单位

首要目的：结婚自住

看重：生活气氛、交通方便、配套齐全、价格。;消化户型：三房〔101-107㎡〕约30%；

户籍：主要为外市

工作区域：珠江新城、天河北、环市东、东风路

年龄：30-33岁

职业：白领、事业单位、医生、高管、公务员

首要目的：结婚自住，追求一步到位

看重：升值潜力、好环境资源、生活气氛、交通方便、配套齐全、价格。;消化户型：三房〔115㎡〕、四房〔139㎡〕合共14%

户籍：本市及外市

工作区域：珠江新城、天河北、环市东、东风路

年龄：33-38岁

职业：高管、公务员、个体商户

首要目的：换房自住

看重：升值潜力、好环境资源、配套齐全;消化户型：四房〔约157-160㎡〕、四房〔170-180㎡〕占17%

户籍：本市或外市

工作区域：三元里、??花岗、沙河、瑶台、火车站、黄石、中山六、中山八、黄沙、新华、新机场板块

年龄：38岁以上

职业：个体商户、私企业主、专业市场主、高级公务员

首要目的：自住、投资、养老

看重：好环境资源、生活气氛、工作生活两不误、好物管，有圈层在。;三、二期主力客户特征;最爱买时尚杂志以修正自己的品位。?

男的根本不买，娱乐双周、新望、昕薇……

最爱精心淘到的服饰彰显自己的个性。

Adidas、Nike、球衣、HM、HIM、JJ、优衣库、江南西、文明路、天河南二路……

在吃上也同样和潮流同步。

绿茵阁、万岁、大禾、兰桂坊……

最爱在夜幕下买醉。

本色、88、国会，女的根本不去酒吧

最爱的咖啡馆。

星爸爸、CostaCoffee

最想在一周周末放纵高歌。

Neway、堂会、活力无限

最喜欢接收外国香水、化装品作礼物。

CK、Dior、鸦片、Chanel、金利来、兰芝……

最爱忙里偷闲做点运动，时髦点儿说应该叫休闲运动。

每周运动少于1小时

最爱到固定的地方去打理自己的头发和面庞。

芭曲、HC、T5、DJ

有事没事，总会臭美一下。

微博、微信、陌陌

最最后，其实他们都比较“宅”。

奇艺、PPS、优酷、土豆观看港剧/韩