五洋广场项目提报07.07.20（新）.ppt

第五章:整合推广 【营销目标】 【推广策略】 【整合营销】 营销目标 打造太仓市第一名盘，塑造“都市生活美学典范”形象 塑造“五洋房产”地产品牌 拉开与竞争楼盘的品质感 与其它楼盘的有效区隔 客户群体的认同感 一种深入人心的品质感 推广策略 ——核心概念 领舞太仓的倾城之作 70000平米商舰钜献 商业中心 + 商务中心 扼守新城中心黄金地段，一站式完善配套 新区建设、港口经济、区域行政、办公环境日趋成熟 领舞太仓：尊贵品质是物质前提，包括建筑、景观、配套、空间、物业等。 几大关键词： 产品品质 都市生活的质感 更多附加价值 ——原则 都市生活美学 ◎ 颠覆传统 进行一场关于市场、消费者接受度及广告本身的颠覆运动。以电视台、电台、活动、户外广告为主，报媒、软文等次之。 媒体组合策略 ◎ 围追堵截 —— 电视台、电台黄金时段广告位，实现最大范围的品牌大众传播 —— 利用活动的影响，品牌捆绑/品牌互动 —— 户外、物料、报媒、软文等进行长期渗透 —— 以售楼处为精神堡垒，畅享品牌体验，锁住客户 围 追 堵 截 媒体安排 ● ● ● 收尾期 ● ● ● ● 持续期 ● ● ● ● ● ● 开盘期 ● ● ● ● ● ● 预热期 ● ● ● ● ● 准备期 软文 报纸 户外 活动 电台 电视台 投放频率 ·准备期：5% ·预热期：20% ·开盘期：30% ·持续期：35% ·收尾期：10% 各阶段推广主题 开盘前期 开盘 持续销售期 聚焦、共鸣、心动 行动 主题 开盘及热销 主题 都市生活美学典范 与概念相结合，集中于品牌炒作 持续 巩固 扩展 强化 提升 扫尾 收关 主题 与品牌相结合，集中于产品品质炒作 整合营销 五洋广场推盘建议 根据太仓市近期房地产市场的发展状况，以及我司专业的市场研判，结合项目本身特征，我司对项目的入市策略建议如下： 具体计划与理由详见下文 剩余商务写字楼 精装修酒店式公寓、部分商务写字楼 08年9月 09年3月 商业招商 入市策略 领舞太仓的倾城之作 70000平米商舰钜献 商业中心 + 商务中心 扼守新城中心黄金地段，一站式完善配套 新区建设、港口经济、区域行政、办公环境日趋成熟 动感之都 魅力之都 五洋广场 两大主题： 推广总精神 魅力五洋 · 动感生活 推广主题 Shopping—购物休闲，时尚生活在五洋广场 Business—前沿办公，企业创富在五洋广场 方案一 VI应用系统 户外高炮 现场围墙 VI应用系统 方案二 视觉表现 * * 形象系统建立营销推广策略 五洋广场项目组 2007年6月29日 五洋广场项目提报 第一章:市场概况 第二章:项目定位 第三章:客群定位 第四章:企划定位 纲 要 第五章:整合推广 第一章：市场概况 【宏观概况】 【竞案汇总】 【分析总结】 宏观概况 东临长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市。总面积为822.9平方公里 。 太仓离上海人民广场60公里左右，1个小时的车程。 太仓市总人口80万，流动人口35万；主城区人口（城厢区）目前超过20万左右； 金太仓 ——大上海国际港口经济格局的坚强北翼 1）太仓港经济开发区（港区） 将建成上海国际航运中心的配套干线港、江苏重要的集装箱中转港和能源、石油化工、基础原材料基地。 2）太仓经济开发区（新区） 将建成高新技术示范区和现代化新城区，“十五”期间，建成区面积计划向东拓展5平方公里，形成以高新技术为先导的现代加工制造基地和生态环境优美的休闲度假园区。 港区+新区 两大国际化经济发展的根基 太仓市2003年-2005年的出让土地7477.5亩，06年全市出让土地2000亩，较前几年大幅下降，今后存量土地将越来越少； 目前新区的可出让地块较少，土地供应量逐年减少。 06年初统计，太仓市房地产施工面积在243.16万方左右，竣工面积在55.972万方，销售面积在88.98万方。 目前太仓市在售个案总规模达到181万方，已开发面积166万方，去化面积75万方，未来市场将面临巨大的竞争。 房地产市场概况 土地稀贵带来大好时机 / / 36% 295834平米 47% 387295 平米 81.6万方 总计 / / 51% 123000平米 49% 117000 平米 23万方 南洋广场 / / 75% 12000 平米 25% 4000平米 1.6万方 金海湾 剩余36%为1栋联通综合大楼及其他配套设施 40% 4000 平米 24% 239