2007年重庆市涪陵宏西吉香江豪庭1、3号楼营销推广执行案.ppt

宏西吉·香江豪庭1、3号楼营销推广执行案 PART①审视自己 1.1项目主要经济指标 总用地面积:21000平方米 总建筑面积:139090平方米 建筑用地面积:10500平方米 居住建筑面积:103874平方米 建筑密度:50% 容积率:6.1 居住总套数:1048套 绿地面积：30% 其中:3号楼与1号楼可销售住 宅的总面积为50719平米. 1.2项目区位与现状 项目位于涪陵滨江大道，东西长约202米，南北宽约198米，总建设用地面积21000平方米. 北朝长江，面山，正对滨江好吃街. 南靠涪陵上城区域(合智关庙等). 西临锦天滨江与世纪滨江，涪陵金科廊桥水岸. 东面有两江广场(商业体),有5分钟的路程. 1.2项目区位与现状 右图为项目工地现场施工图. 工地形象墙已经投入使用. 1.3 户型配比与汇总 1.3 户型配比与汇总 1.4 看江分析 注: 图示1与2为3号楼侧看江部分. 图示3与5为1号楼侧看江部分 图示4为1号楼正看江部分. 1.5 项目定位 目标消费群定位 1.5 项目定位 产品定位： 港式豪宅 1.5 项目定位 形象定位： 滨江明珠,璀璨人生 1.6 原项目营销利益点 独创空中院馆，珍藏江岸私家院落 眼界决定世界---10米宽景揽江豪宅 113平米精致三房，追求适度方显豪华尺度 99平米舒适两房，恰到好处才是豪华尺度 近9平方米可变空间强大功能,精造华丽生活 PART②所听／所见 最新市场变化 2.1销售量和价格的快速增长 涪陵房地产1-9月商品房销售情况销售面积41.02万平方米(其中：商品现房18.35万平方米，预售房22.67万平方米)，同比上升52.26%；销售额63561.22万元(其中：商品现房24194.02万元，预售房39367.20万元)，同比上升60.28%，平均售价1549.52元/㎡，同比上升5.27%，其中： 销售住宅37.83万平方米(其中：新建商品房15.62万平方米，预售房22.21万平方米)，同比上升61.74%，销售额56407.55万元(其中：新建商品房18879.91万元，预售房37527.64万元)，同比上升92.66%。平均售价1491.09元/㎡。同比上升19.12%。 2.2十年金科，礼遇故乡 项目地址:滨江路 用地面积:3.4万方 建筑形态:高层 (共6栋建筑,一梯六户.1.2号楼为34层,3.4号楼为33层,5.6号楼为32层.) 中庭景观(3000平米巴里岛风情) 一期简析: 体量:(1号楼:21828平米;2号楼:23154平米;共计:44952平米) 面积区间:71-143平米 预计年底推出1.2号楼. 目前已经开始积累客户,工地形象墙,车内吊旗已经投放. 金科看江户型分析: 面积区间: 84.39-99.36平米 产品形态: 跃层或者为两房 带空中院馆 与其江景房比较 本案的产品形态 更加多元化. 金科不看江户型分析 分析:金科不看江的户型: 两房:仅有71平米(客厅开间3.6米)和91平米的户型.布局合理,面积紧凑,其中91平米的 户型主要是在主卧的功能与客厅的开间有所增加(客厅开间3.9米).可以看出其户型设计 相对比较单一. 三房:面积为98平米.户型中规中矩,没有明显特色. 本案户型对比分析: 产品形态丰富 跃层的设计, 带有空中院馆, 多一个可变空间, 增加了产品的附加值. 2.2十年金科，礼遇故乡 附:金科.廊桥水岸工地形象墙(左上图)车内吊旗(右下图) 2.2十年金科，礼遇故乡 消费者的心理预期 随着市场的升温,涪陵房地产市场同样火热.价格上涨,消费者对价格的心理预期已升高.目前,伴随着金科的进驻,涪陵结束了没有品牌地产的历史,人们普遍对滨江路楼盘价格的预期价值又升高.从个访的消费者知,他们认为金科廊桥水岸开盘后,价格在3000元以上. 2.3 锦天滨江名都 项目地址：涪陵区滨江大道 占地面积：62960平方米 总建筑面积：300000平方米 总户数：2076户 容积率：4.76 绿化率：45% 现目前销售均价：建面2200/平方米 一期开盘：2006年7月总推体量17万方（858户）。 现目前销售状况：一期销售12月之后实现清盘，平均每月大约销售72套，现正处于二期销售阶段。 锦天滨江名都户型配比 锦天滨江名都营销推广简析 大型山水园林社区 锦天滨江一期6号楼简介 一期6号楼体量：3万方左右 6号楼户型：建筑面积58平米一房，建筑面积 85平米两房 价格：2500元/平米,看江户型已超过3000元/平米. 简析： 作为小户型公寓，在产品形态上户型面积偏向紧凑，与一期相比6号楼观江看面有所减少，江景价值相对较弱，此期主要卖点在于户型面积的小型化，从而更好的控制了购房总价，对投资群体以及青年群体有较