不动产投资的6个W.doc

不動產投資的六個W，其是位於下列表中的第一列。 6W What、Why、How、Where、When、Who 6E Market、Legal、Financing、Tax、Government、Industry 6D Operation、Financing、Reversion、Status、Ward、Transform 6R RR、IR、ER、iR、TR、L/V 6M 營運（ O ）、行銷（ M ）、財務（ F ）、組織（ O ）、人力資源（ H ） 6T 全球化（G）、管理解制（D）、都市化（U）、區域化（R）、虛擬化（V）、數字化（D） 是什麼（What） 所謂「不動產」，一般係指「土地及附著於土地上的改良物」。其中所謂的改良物（Improvement）包括建築物、道路、停車場、水電設施等。因此，不動產雖然俗稱「房地產」，其意義不僅止於土地及房屋，更包括開發後附著於土地上的各種結構物及設施。例如，建築物、道路、停車設施、水管電線、庭園植栽….等。因此，不動產投資所牽涉的範圍非常廣，除了一般投資與財務的分析，對於不動產投資所獨有的特徵及相關法律也必須有相當的瞭解。 （2）為什麼（Why） 在現代經濟社會中可供作投資的工具眾多（如股票、債券、期貨、珠寶、黃金…等），為什麼我們要考慮不動產投資呢？因為不動產具有保本、保值與增值的效果，且不動產具有投資與消費雙重性、昂貴性、耐久性、區位固定性等等其他資產所沒有的優點。 而且不動產又為金融單位樂於接受的良好擔保品，因此，不動產很容易獲得資金融通。而且根據經驗，在通貨膨脹期間，不動產價格具有與物價水準同步上揚的特性，亦即不動產具有對抗通貨膨脹之能力。加上不動產具有節稅效果，在折舊及償付的利息上等等，因此，對收益性不動產而言，折舊及利息費用所帶來的節稅效果相當龐大。 （3）如何（How） 不動產投資的方法有直接購置不動產、不動產投資信託（Real Estate Investment Trusts或REITs）、不動產有限合夥、混合性不動基金（Comminingled Real Estate）、不動產抵押放款、以及購買不動產抵押貸款證券（Mortgage-Backed Securities）等〔廖咸興,李阿乙及梅建平〕。 （4）何處（Where） 不動產資產的主要類型有未開發的土地（Undeveloped Land）、住宅出租性的不動產、辦公空間用的不動產、購物中心與其他零售建築物、醫院、工業與特定使用的不動產等等皆為不動產投資的主要投資地點。 （5）何時（When） 何時進行投資不動產是一門很大的學問，通常考慮的因素有市場景氣、季節時令、政治經濟影響等等。 （6）誰（Who） 參與者包括：投資者（例如個人、合夥、公司、不動產投資公司及其他）、使用者（例如住宅、商業、工業及其他特定目的）、融資者（例如轉投資者、金融業者）、開發與仲介業（房屋建築業、房屋仲介業、地產專業代理人、營造業、不動產管理業）以及管制者（中央政府、地方政府）。 ． 試以圖表說明不動產投資的六個Ｗ？ ６Ｗ 說明 What（標的） 投資不動產一定要有標的： 1 .農業用如：農場 2 .住宅用（分為自用及出租性住宅不動產）如：公寓、透天厝、別墅等 3 .商業用 a .辦公用：辦公大樓 b .購物中心、大賣場 c .旅館業不動產 4 .工業用如：工廠 5 .休閒用如：度假中心、遊樂區、花園、高爾夫球場等 6 .未開發之土地 針對不同的投資需求，選擇不同的投資標的 Why（原因） 投資不動產必有其原因，因為投資工具很多有： 金融性：股票、債券、期貨、基金、定存等 商品性：金飾、古董、字畫等 不動產：土地、房屋等 而每種投資方式所需資金、投資時機、預期獲利率、承擔風險、回收年限、保值性、投資人的偏好各有所不同，故投資人在考慮各種因素後，方能決定投資何種工具。 How（方式） 投資不動產需要大筆資金及專業知識，故在投資時： 1 .資金、土地取得上：自有資金、自有土地、貸款（貸款比率、利率）、合資興建等 2 .在專業技術、知識取得上：與仲介公司、營建公司、工程顧問公司等相關機構合作 3 .在資金投入方式上： a .直接投資購買不動產 b .不動產投資信託（REITs） c .不動產投資有限合夥（Real Estate Limites Partnership） d .混和不動產基金（Commimgled Real Estate Funds） e .不動產抵押放款或不動產抵押貸款證券 投資人宜選擇風險較低、預期獲利較高的方式來投資 Where（地點） 投資不動產的地點，依投資標的之不同而有所差異，如： 住宅用宜選擇鄰近都會區、交通便利、公共設施完善之郊區 營業用宜