浅析我国房地产估价行业的发展现状及对策研究..doc

浅析我国房地产估价产业的发展现状及对策研究 摘要：我国房地产估价产业是一个既古老又新兴的产业，是房地产业的重要组成部分。近年来，尤其是改革开放以来，我国房地产估价行业伴随着我国经济和房地产业的快速发展逐渐成长起来，在我国经济建设中扮演的角色越来越重要，运用范围也越来越广，无论是房地产买卖、租赁、保险、征用、拆迁补偿、司法诉讼，还是企业的合资、合作、租赁经营、股份制改造、破产清算都需要房地产估价。但是，从现阶段我国房地产估价行业的发展状况来看，房地产估价行业的发展不能完全适应房地产市场市场化、信息化、国际化、专业化发展的需要，还存在一些迫切需要解决的问题，需要我们认真研究并提出科学合理的解决方案。 本文从房地产估价的必要性入手，着重分析我国房地产估价业的现状，阐述现阶段我国房地产估价行业存在的问题，并就这些问题提出相应的对策建议。 （二）我国房地产估价产业的现状 我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期, 由于行业起步较晚及我国的特殊国情, 整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态, 因而具有浓厚的行政色彩, 其应用范围也相对狭窄。 近年来, 伴随着我国经济的快速发展, 房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁, 房地产估价业务得到了广泛的应用, 服务对象服务形式也日趋多样化, 使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中不可缺少的基础性工作。房地产估价行业的蓬勃发展, 从客观上要求越来越多的专业人员加入这一行业。在借鉴国外及发达地区经验的基础上, 我国从1988 年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度,1992 年建立了房地产估价师职业资格制度, 1995 年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度。经过多年的发展, 目前我国从事房地产的中介机构有6000 多家, 房地产估价从业人员超过25 万人, 取得房地产估价师职业资格者超过2 万人。 与此同时，我国房地产估价行业的发展呈现出市场化、国际化、信息化、专业化、规范化等发展趋势。随着经济全球化席卷我国, 越来越多的外资企业及外资评估机构纷纷进入我国, 投资的多样化以及投资主体的多元化使我国的房地产估价行业市场扩大, 业务领域拓宽。但同时外资评估机构的进入, 也带来了先进的管理模式、经营理念和国际化的服务意识和评估技术以及激烈的竞争。 （三）我国房地产估价产业存在的问题 （）房地产估价机构发展不齐规模普遍偏小，6000 多家, 房地产估价从业人员超过25 万人, 取得房地产估价师职业资格者超过2 万人。在这些机构中，形成规模并具有较高职业技能的机构为数不多，可谓是寥寥可数，大部分还是一些规模不大，资质较低的个人小创办的机构。因此，在面对越来越国际化、信息化、专业化的行业竞争上，缺乏核心竞争力，同时这也严重限制了我国整个行业的发展规模和前景。 (2) 房地产估价行业立法滞后,相关法律、法规制度不健全 我国房地产估价行业发展迅速但起步比较晚, 一直处在摸索和借鉴的过程之中, 所以在行业立法规范上就难免存在行业法规、制度不健全, 缺乏全面完善的职业规范和行为规范,没有做到真正意义上的“有法可循、有法可依”等问题。这种缺乏应有的法律保障的状况, 就使得房地产估价师在执业过程中畏手畏脚, 不能充分发挥其能动作用, 其估价结果也就很难得到社会认可, 无法对整个社会、各个行业的有关房地产中介活动起到应有的监督作用。 (3) 房地产估价人员整体素质不高，行业可信度令人质疑 房地产估价行业具有很强的专业性, 估价的质量主要取决于估价师的经验和诚信度。一个优秀的估价师不仅需要熟练掌握估价专业知识, 而且还要具备建筑、机电、经济、法律、金融、财务、工程管理等多方的知识, 此外还要具备一定的执业能力和执业经验, 同时还要恪守职业道德, 遵循合法、独立、公正、客观原则。由于我国目前仍未形成一套非常完整、科学的人才培养、准入及晋级机制, 且在法律和法规的健全方面还不完善, 缺乏对从业人员严格的约束和考核, 就导致许多估价人员对房地产的估价认识不足, 并且市场的激烈竞争导致许多从业人员职业道德观念淡薄，从而使整个估价行业的诚信度跌入低谷，从某种程度上客观地制约了房地产估价行业的进一步发展。 （4）估价从业人员考核机制不合理，从业人员知识更新落后 目前我国估价师考核比较注重理论考查，对学历要求较高，而对相关专业工作经历和从业年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时大多数估价人员一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。 注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于中级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于