中海--房地产企业工程管理讲座.ppt

房地产企业工程管理 卢卫东 卢卫东简介 大学讲师，工学硕士 。 1992年～1996年，在高校建筑设计研究院从事工程结构设计和教学工作，担任结构室副主任。 1997年～1999年，在高校从事国家交通部研究课题“湖北龙潭河大桥260米跨度钢管微膨胀混凝土结构”的研究工作，课题成果经专家组评定，认为达到了国际一流、国内领先水平。 2000年～2002年，在中海地产先后担任深圳地区项目技术负责、质量部经理、集团公司工程部副总，全面主管过工程技术、工程质量监控、工程进度监控、工程档案、工程报建与验收、工程售后维修等工程管理方面的工作，参与或负责了80多万平方米项目的工程管理工作，负责了50多万平方米项目的选材用料工作。 2003年，担任朗钜地产工程中心总经理，全面负责公司工程管理工作 ，提出了房地产工程管理六大体系六个流程四个延伸的管理思路。 2004年，深圳市诚则成企业管理顾问公司房地产工程管理顾问。 讲座提纲 房地产工程管理“三要素” 探讨房地产企业工程管理模式 －暨从我国建筑总承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向 房地产工程管理方法－即六大体系六个流程四个延伸 各管理体系的操作理念 如何理顺房地产工程管理流程 案例分析 房地产工程管理“三要素” 公司的工程管理资源环境 房地产企业内部工程管理思路是否统一 房地产工程管理方法 探讨房地产企业工程管理模式 －暨从我国建筑总承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向 探讨房地产工程管理模式的背景 国际工程总承包管理模式及其特点（不详介绍） 我国工程总承包管理的发展情况（重点介绍工程总承包的基本情况及优点） 工程总承包这么好，为什么在我国推行不了？ 建筑施工总承包裂变分析 近期我国房地产工程管理的发展方向 影响房地产工程管理模式改变的几种可能 房地产工程管理方法 房地产工程管理六大体系：工程计划管理体系、工程技术管理体系、工程成本管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化 。 房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场工程技术管理流程、工程质量控制流程、合同管理与现场签证管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。 房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发 、建筑产品高新技术应用 、建筑产品质量缺陷维修 、员工与供应商培训 。 房地产工程管理方法－工程计划管理体系 工程计划管理是我们房地产工程管理最重要的部分 。 工程计划管理体系主要是通过一系列的预控计划，使得参与工程管理的主要管理人员先在自己的脑子里把楼盖起来，做到心中有数，同时把各部门的工作有机地衔接起来，保证公司的工作步调协调 。 工程计划管理体系的主要内容： ◆工程范围划分及相互搭接关系分析；（重点） ◆工程实施过程中组织架构及人员的安排； ◆工程时间计划管理，包括：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、施工图出图计划、承建商分判计划、甲供材料进场计划、样板确认计划；（重点） ◆工程质量规划； ◆工程投资（成本）规划； ◆信息沟通与传递规划； ◆工程风险的应对措施； ◆产品交接及运行规划。 房地产工程管理方法－工程技术管理体系 工程技术管理体系是房地产工程管理的基础和底盘。没有技术底盘，工程成本控制不住或者说控制得不科学（举门窗配件的例子）；没有技术底盘，工程质量控制将是随机，设计图纸好一点、施工单位强一点、地盘经理敬业一点，质量就好一点，而不能保证公司所开发楼盘质量的稳定性 。 工程技术管理体系的主要内容： ◆工程技术管理平台的搭接与跟踪完善；（重点） ◆工程选材用料标准的制订 ；（重点） ◆各项分部工程技术标准的制定 ； ◆招标技术标的评审与确定； ◆重要分项分部工程施工技术标准的制订或确定； ◆工程技术交底与培训； ◆现场技术管理工作的指导与监督。 房地产工程管理方法－工程成本管理体系 工程成本管理体系是公司经营最关心的，也是公司老板所关心的。成本管理体系主要是通过项目定位、工程成本测算、控制设计阶段、工程招标动态控制、现场签证等一系列的环节进行控制 。 工程成本管理体系的主要内容： ◆项目工程成本测算与现金流安排，确定付款原则 ；（重点） ◆工程成本数据库的建立与跟踪完善 ； ◆工程供方资源管理 ； ◆项目工程成本目标的制定 ； （重点） ◆工程招标管理（包括采购） ； ◆工程合同交底与工程合同管理； ◆工程成本动态评估与管理；（重点