房地产政策解读论述.ppt

“营改增”后，建筑（房地产）企业向上游企业（各类供应商）支付的款项中，包括价款和可抵扣的增值税进项税额，进项税额不记入成本费用，因此入账成本费用将下降，对企业利润产生正向影响。 对成本费用的影响 序号 费用类别 适用税率或征收率 含税 价格 不含税 价 格 成本减少比例 1 材料、设备、办公、电力、加油 17% 100 85.47 14.53% 2 建安、装饰、运输 11% 100 90.09 9.91% 3 苗木花卉 13% 100 88.5 11.5% 4 设计、咨询、策划、审计、物管、沙石 6% 100 94.34 5.66% 5 小规模代开发票 3% 100 97.09 2.91% 增值税进项税额抵扣.docx 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 　　不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） * 举例：甲公司2016年9月购买办公楼1000万元，取得进项发票进项税额110万元， 1、甲公司9月只有销售老项目无开发新项目，请问能否抵扣？ 2、到2017年1月老项目开发完毕，开始开发新项目，请问办公楼进项能否抵扣？抵扣多少？ 第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率 　　依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 　　按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。 “营改增”后财务人员应掌握的财税知识 1、“营改增”后房地产企业在流转税会计科目上设置和核算： 在“应交税费—应交增值税”二级科目下按“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”、“出口递减内销产品应纳税额”、“营改增抵减的销项税额”设置借方6个栏目。 按“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”、“出口退税”设置贷方4个栏目。 （1）实现销售时， 借：银行存款 贷：主营业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额） （2）取得成本费用等含进项税额专用发票时 借：成本费用类科目 应交税费—应交增值税（进项税额） 贷：银行存款 “营改增”后财务人员应掌握的财税知识 （3）减免税款时 借：应交税费—应交增值税（减免税款） 贷：递延收益 （4）转出本月应交未交增值税时 借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税） 贷：应交税费—未交增值税 （5）本月上交上期未交增值税时 借：应交税费—未交增值税 贷：银行存款 （6）小规模纳税人不作进项销项核算，只作借贷方核算。 * 五、特殊规定和过渡政策 （一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。 * 五、特殊规定和过渡政策 （二）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 （三）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。 * 五、特殊规定和过渡政策 （四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 （五）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 * 六、纳税义务发生时间 （一）纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。 * 六、纳税义务发生时间 （二）纳税人