房地产项目策划流程.ppt

第五章 房地产开发项目策划;本章要求;第一节 房地产开发项目的类型与特点;一、住宅开发项目;一、住宅开发项目;一、住宅开发项目;一、住宅开发项目;一、住宅开发项目;一、住宅开发项目;一、住宅开发项目;（二）住宅开发项目的特点 1.市场潜力巨大 2.开发投资风险相对较小 3.多元化的市场需求 4.对开发商投资能力要求较低;二、写字楼与零售商业开发项目;办公空间;智能化水平 ;内部装修 ;（二）零售商业物业及其分类 1.区域购物中心 2.市级购物中心 3.地区购物商场 4.居住区商场 5.邻里商店 6.特色商店;（三）写字楼与零售商业物业开发项目的特点 1.写字楼开发项目的特点： 要求开发商具备长期投资能力； 把握写字楼设计发展潮流和趋势； 要高度重视写字楼的选址;银河soho：使用了多项绿色建筑的先进技术，比如高性能的幕墙系统、日光采集、百分之百的地下停车、污水循环利用、高效率的采暖与空调系统、无氟氯化碳的制冷方式以及优质的建筑自动化体系;2.零售商业物业开发项目的特点： 需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域； 要求开发商具备长期大规模投资的能力； 先租后建、只租不售； 对物业管理水平的要求高； 需要与交通设施联合开发； 要努力实现商场收益风险管理社会化； 零售商业物业与其他物业联合开发;（一）旅游度假村开发项目;;政府;由于投资收益是对投资者所承担投资风险的回报，因此正常情况下投资收益与投资风险是相匹配的。高收益伴随高风险。;;第三节 房地产开发场地的选择;一、位置的含义;二、影响房地产开发场地选择的要素分析;（三）开发潜力分析 房地产开发应追求最高、最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。 （四）获取场地开发权的方式 政府土地出让、当前土地使用者转让 ;（五）影响场地选择的因素汇总;（一）居住项目 1.市政公用和公建配套设施完备的程度 2.公共交通便捷程度 3.环境因素 4.居民人口与收入 ;（二）写字楼项目 1.与其他商业设施的接近程度 2.周围土地利用情况和环境 3.易接近性（交通便捷）; （三）零售商业项目 住??区的发展 商业辐射区域及消费者分析(购买力分析) 竞争性物业分析 项目易接近性 交通通达程度、停车等; （四）工业项目 原材料供应 技术人才和劳动力供应 水电等资源供给 控制环境污染 交通运输;第四节 房地产产品功能的定位;一、房地产产品功能的特点;二、房地产产品功能定位的含义和重要性;三、房地产产品功能定位原则与方法;万科的战略核心要素与市场定位;万科在规划设计方面的几个观点;房地产项目策划概念设计有口皆碑的典范 奥林匹克花园的健康概念。 从1999年广州的“运动就在家门口”到“生活就像高尔夫”，然后到了上海和天津的“新生活领跑者”，再到北京奥林匹克花园的“在运动中享受健康生活”。 当时（99年）提到了房地产和体育嫁接的复合的房地产的概念，在那个阶段，起到了领先的作用 ;;Date;现代城的SOHO概念 纽约苏荷区 国际知名的“SOHO” 北京现代城“SOHO”