2016年房地产市场展望选读.docx

2016 年房地产市场的展望明道若昧，进道若退一直以来，我们不是置身事外的预言家。我们是房地产市场的服务提供者，是房产行业的利益相关者，也是房地产变化的忠实观察者，我们试图探寻房地产市场发展规律，并形成观点。回望 2015，人民币国际化，供给侧结构改革，资本市场动荡，房地产在不被看好中，销售额超越 2013 年，创造历史新高。但市场已然见顶，库存去化、城市分化、ROE 下滑已成常态。开发主导的黄金时代挥手告别，以资产运营、资产证券化、金融服务为核心内容的另一个黄金时代大幕开启。无数房产企业重新出发，探索未来。也许一时道路昏暗，崎岖，磕绊，反复，退步，但看清趋势，选对方向，坚持到底，终将到达理想彼岸。如《道德经》所言“明道若昧，进道若退，夷道若纇（lei）”。2016 年，城市价值回归的趋势依然会延续。回顾 2015 年，城市分化的行情演绎得淋漓尽致。一线以深圳为典型，股市暴涨之后，换房、上车、炒房、资产配置等各种需求大爆发。深圳超过1500 万居住人口、500 多万个家庭，对应不足 150 万套的商品住房总存量，以及年轻化、移民化、充满创新创业活力的城市环境，房产俨然已牢牢打上抗跌、优质的资产标签,北京、上海亦如此，只要这些城市的人文、就业机会、公共配套等软环境继续提升，就像磁场一样会吸引外来人口持续流入，有限的供应对应旺盛的需求，长期来看，资产的故事仍将上演。2015 年，大多数的二线城市也跑赢大市，随着城市价值的回归，起决定因素的，是影响这个城市住房需求的第一推动力——产业创造财富的能力。比如杭州，作为中国的电子商务之都，受益于互联网浪潮的兴起，软件、信息技术等服务业成为对杭州GDP 贡献度最大的产业，互联网经济和民营经济日益活跃，目前杭州在国内和海外上市的公司总数已经突破 100 家，仅次于北上深、排名全国第四。类似于这样的城市，因为产业转型的成功、城市竞争力逐渐在向一线看齐，加上拿地成本和门槛低于一线，未来会成为开发商的主战场，因此，二线城市增量的故事远未结束。三线城市中，我们可以明显看到的是，围绕深圳、上海、北京、杭州、武汉、南京等周边区域，与核心城市之间有便捷的交通、有特色化的产业，主动“傍大款”，能吸引核心城市的外溢人口，也有不错的市场，比如深圳周边的珠三角城市惠州、东莞、中山，也受到深圳客户的青睐。而远离这些具有辐射力的核心城市，仅靠单一的内生需求，大部分中小城市依然会是艰难的去库存，因此，三线是选择的故事。2016 年，价值回归、城市分化的行情继续上演，房企回到大中城市的趋势亦不变。房企转型深化的趋势依然会延续。规模见顶、结构分化的市场中，我们已经感受到了平静湖面下的暗流涌动，无论是开发商还是服务商，在传统增长模式下的生存法则就是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼。对开发商而言，销售为主导的模式下，拿对地就意味着成功了 90%，反之，亦然。一方面，市场风险在加大，另一方面，行业平均利润率还在下滑、已低于 10%，融资成本的分化也越来越大，大部分三四线城市的中小房企可能会不复存在。过去的一年，越来越多的房企开始坚定的重新出发、寻找新的增长点。如果说美国房地产行业的今天会是中国房地产企业的明天，那么作为一个总人口 3.4 亿、年房屋销售套数约 500 万套、年房屋交易额约 8 万亿元（人民币）的成熟经济体，美国房地产行业孕育了市值超过 3500亿元的西蒙地产、依托地产服务跻身美国 500 强的 CBRE 和 Realogy，以及利用互联网和大数据改进了行业信息非对称性的 Zillow、CoreLogic，等等，他们从某些方面即是中国房企可以借鉴的美国榜样。毋庸置疑，房地产行业的内涵要远比现在更加丰富、更加多元。“地产+金融”模式会是行业未来的大趋势。回顾 2015 年，中国平安大手笔布局地产板块、已经成为隐形的地产大鳄。相比黄金时代的土地增值和高利润率，分化市场下，开发商纷纷重回大中城市、进一步推高了土地价格，地价涨幅高于房价、利润率下行的态势使得开发商的资金压力增大，引入外部资金、合作开发，对房企而言，既能降低融资成本、又能分摊风险，地产金融化趋势会进一步加强。另外，预计资产证券化的进程也会在 2016 年加快，近几年来商业地产资产证券化领域的探索和实践一直在开展，包括 2015 年位于深圳前海、以万科前海企业公馆项目的租金收益权为证券化对象的鹏华前海万科REITs 获批，预期投资回报率约为 8%，与香港上市 REITs 约 7%收益水平比较接近，虽然这还并非真正意义上的公募 REITs，但这些尝试将构成中国房地产下半场实现资产证券化的重要推动力量。分化、转型、金融化，这些变化会对未来房地产市场产生根本性和趋势性影响，并为行业注入新的发展动力；不变的是，房地产是中国经济的重要支柱。2015 年 12 月召开的中央经济工作会