地产公司与物业公司前期物业管理.pdf

《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》同属一种契约文件。所谓协议是 指在平等协商的基础上订立的一种具有政治、经济或其他关系的契约。经济合同和 以经济为内容的协议，都可以称为契约，两者都是确立当事人双方法律关系的法律 文书。 合同与协议虽然有其共同之处，但两者也有其明显区别。协议是签订合同的 基础，合同又是协议的具体化。 合同与协议不能只从名称上来区分，而应该根据其 实质内容来确定。如果协议的内容写得比较明确、具体、详细、齐全，并涉及到违 约责任，即使其名称写的是协议，也是合同；如果合同的内容写得比较概括、原则、 很不具体，也不涉及违约责任，即使其名称写的是合同，也不能称其为合同，而是 协议。 《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》是开发建设单位在建设项 目达到商品房预售条件时，办理《商品房预售许可证》的前置文件。由开发建设单 位通过招标或议标和委托方式，由房地产开发公司与物业公司签订的小区物业服务 合同，即：《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》。此合同要到当地房管 局物业科盖章备案。 《物业管理合同》的内容相对比较宽泛，如小区成立了业主委 员会，要废除原有的《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》，就要由业主 委员会与物业公司签订《物业管理合同》，此时“前期”的概念已经结束。另外，非普 通住宅中如：商业经营中的商场、写字楼、医院、行政机关、金融保险等公共办公 或经营场所，委托进行公共秩序维护（保安）、保洁、工程设备设施运行等，就要 由具有主体资格的经营者，与物业公司签订《物业管理合同》。 物业管理前期介入及与房产开 发项目关系 随着社会经济的快速发展，20 世纪 90 年代开始，物业管理在我国逐渐得以兴起， 物业管理机制在对建成物业的管理和对业主的服务上，发挥了传统房屋管理体制没 有的作用，基本上得到了全社会的认可。一般认为，从表面上看物业管理是对物业 的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着房地产 业和物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不能适应 物业管理发展的需要。 随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈，越来越多的房地 产开发商把物业管理作为促销的一大卖点。良好的物业管理，不仅能符合客户入住 前的期望和入住后的需求，而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经 济效益。但目前我国物业管理尚处于初级阶段，物业管理前期介入还仅处于探索发 1 展阶段，本文即物业管理前期介入及其对房地产开发项目的影响进行探索性的分析， 期望能为物业管理前期介入的规范发展提供参考。 一、物业管理前期介入的基本内涵及意义 （一）物业管理前期介入的基本内涵 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业 服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护 物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，它是一种对物业全过程的管理，其 首要环节即是物业前期管理的介入。所谓物业管理前期介入，是指物业尚未建成和 实施前期物业管理服务之前，物业管理企业便接受开发商的委托，早期介入项目的 开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房 等阶段工作的一种物业管理服务活动。在前期介入过程中，物业管理企业凭借物业 管理经验及其资源，从维护开发商与未来业主利益的立场出发，为开发商在物业各 个生产环节提出从规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验 收到前期物业管理等方面的意见与建议，供其参考，使物业的开发建设在满足物业 规划设计要求的同时努力做到尽善尽美，以减少未来业主对物业功能与质量的不满， 并为以后物业的使用和管理打下良好的基础。 （二）物业管理前期介入的意义 具有一定资质条件的物业管理专业企业介入物业开发建设项目（即房地产开发 项目），这将对物业建设质量的提高，保证入住业主生活质量和物业管理质量，建 立和谐社会具有深远的现实意义。 首先，前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和物业管理质量，进一步 实现物业建设、使用维护的全程物业管理服务。过去，物业管理出现在物业交付使 用后，基本上是修修补补；如果物业存在功能与质量等先天不足，物管企业难有回 天之术。物业管理提前介入，在物业规划、设计与建造阶段，从物业管理的角度， 2 及时发现物业使用功能与质量上的问题，