第5章前期物业管理.ppt

第5章 前期物业管理 第一节 物业前期管理概述 第二节 规划设计与工程监理的参与 第三节 竣工验收及其管理 第四节 物业的接管验收及其管理 第五节 入伙及装修管理 第六节 档案资料的建立与管理 第一节 物业前期管理概述 一、前期物业管理界定 二、前期物业管理的意义 三、前期物业管理的内容与工作  一、前期物业管理界定 一、前期物业管理界定 （一）物业管理早期介入的含义 物业管理早期介入，是指开发商邀请物业管理企业在项目的规划设计阶段就提前介入，参与物业的规划设计、施工监理、竣工验收等各个环节的管理，确保建成后的物业符合业主的使用要求，并方便以后的物业管理。 一、前期物业管理界定 1．规划设计阶段 2．施工安装阶段 3．竣工验收阶段 一、前期物业管理界定 （二）前期物业管理的含义 前期物业管理是一般是指在业主大会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效前，由建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。 一、前期物业管理界定 （三）对前期物业管理的理解 1．前期物业管理阶段的物业管理企业是由开发商或建设单位选聘的。 2．物业管理企业要同开发商签订前期物业管理服务协议或合同。 3．前期物业管理是阶段性的管理。 4．前期物业管理期间所涉及到的法律主体有三方，即开发商或建设单位、物业管理企业和业主。 一、前期物业管理界定 （四）前期管理与前期介入的区别与联系 二者的区别主要体现在以下四方面： 1．在物业全过程管理中所处的时间段不同 2．在管理中所处的地位和职能不同 3．是否有明确的管理对象 4．二者所要达到的目的有所不同 二、前期物业管理的意义 （一）有利于后期管理工作的顺利进行 （二）规范的前期物业管理是对开发商、物业管理企业、业主三方都有利的明智选择 （三）有利于建立良好的物业管理秩序 三、前期物业管理的内容与工作 （一）物业管理机构的设立和人员的培训 （二）规章制度的制定 （三）物业的验收与接管 （四）业主入伙和装修管理 （五）物业档案资料管理 （六）协助成立业主委员会 第二节 规划设计与工程监理的参与 一、物业管理企业对项目规划设计的参与 二、物业管理企业对项目的施工监理 一、物业管理企业对项目规划设计的参与 （一）规划设计的含义和内容 1． 含义 是指房地产开发商对于即将开发的地块，根据城市规划管理部门提出的设计条件所编制的开发实施性文件。 2 ．内容 一、物业管理企业对项目规划设计的参与 （二）物业管理企业参与规划设计的意义 1．改进、完善物业的具体设计 2．在确保物业正常使用功能的前提下，尽可能地降低工程造价和管理成本 3．确保物业管理企业塑造良好的服务形象 一、物业管理企业对项目规划设计的参与-end （三）物业管理企业参与规划设计的内容要点 1．物业自身设计 2．配套设施的完善 3．水电供应容量的问题 4．安全保卫系统 5．环境卫生和绿化 6．水电设备和消防设备 7．建筑结构与建筑材料 二、物业管理企业对项目的施工监理 （一）物业管理企业参与工程监理的意义 1．有利于物业良性开发 2．保证建筑移交和日后管理的连续性，提高发展商信誉 3．掌握物业的详细情况，有利于物业管理工作的开展 二、物业管理企业对项目的施工监理 （二）物业管理企业参与工程建设监理的主要内容 l．协助建设单位与施工单位编写开工报告； 2．审查施工单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出修改意见； 3．审查施工单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量； 4．督促、检查施工单位严格执行工程承包合同和工程技术标准； 5．检查工程使用的材料、构件和设备的质量； 二、物业管理企业对项目的施工监理 6．检测工程质量，验收分部分项工程，处理质量事故； 7．控制工程进度，认定工程数量； 8．检查安全防范措施； 9．整理合同文件和技术档案资料； 10．提出竣工验收报告； 11．在物业投入使用后的保修阶段，负责检查工程状况，鉴定质量问题责任，督促保修。 二、物业管理企业对项目的施工监理 （三）物业管理企业参与工程监理的要点 1．工程进度控制 2．工程质量控制 （1）工程质量控制的任务 ①督促承建单位建立工程项目质量保证体系。 ②设计过程的质量监控。 ③材料、设备的质量监控。 ④施工过程的质量监控。 二、物业管理企业对项目的施工监理 （2）工程质量监理的实施 首先，物业管理企业要明确合同要求，对工程项目进行全面细致的调查研究，组织好质量控制体系，配备能够胜任工作的监理人员，明确其质量控制责任。 其次，要建立对日常各项工作的监督和记录制度。 最后，对通过检查、试验、测量等手段发现的各种问题，要提出解决问题的办法，并及时向发展商通报情况。 二、物业管