2013年上海市场月报11月刊.pdf

1 同策观点——限购迟早退出楼市，已呈现退出的五大市场特征 近日，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光，有相关知情人士 透露，具体方案在 11 月份的十八届三中全会或明年两会公布。届时，改革方向便是调控更 加市场化，最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为 主，逐步让限购等行政化手段退出市场。 当前，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。 同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控 手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，限购会逐步宽松 取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然，限购等行政化措施会逐步 退出，为楼市长效调控机制出台做铺垫。 当前来看，限购退出楼市是是在必然的，目前已呈现出限购逐步退出房地产市场的五大 市场特征： 第一、长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市 调控政策之时。 从当前媒体报道也可以看出，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长 效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。尽管楼市长效调控机 制方案尚未出台，也不知其真实性与落地的可能性，但是，总之，反映了当前房地产市场重 现房价上涨的预期的市场背景下，相关部门对于当前房地产市场走势的担忧以及对于中长期 房地产市场健康发展的设想。 因此，从这个角度来讲，如果楼市长效性调控机制在今年年底明年年初开始出台，那么， 当财税体制、土地政策、金融体制等长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步 定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。 第二、当前政府表态及地方新出台调控政策基本不再强调限购，政策趋向市场化。 无论是从最近“深八条”、“京七条”，还是当前政府表态来看，都有一个共同的特点： 基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角 度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更多的强调原有的限购等行政化手 段和措施。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限 购手段的趋势。 第三、今年以来调控基调发生微妙变化，为限购政策退出与长效性调控机制的政策空间 2 转换做铺垫。 同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年以来调控基调发生微妙变化，这样的变化主要体 现在三点：2013 年不再以房价合理回归为目标，这导致不同城市市场之间出现“分化”，同 时，也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，总体来讲，不同城市的调控政策具有 “分化”的特征有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理；2012 年年底住建部明确提出支持改善型需求，支持面在增宽，改善需求成为2013 年楼市一支重 要力量；关于房产税的各项准备工作如住房信息互联、征收房产税的相关人员培训工作等等 正在进行，房产税扩围箭在弦上。 房价控制目标变化、支持改善型需求使得市场逐步回归以供需关系为核心的合理状态， 防止限购一旦退出市场出现报复性反弹；房产税的扩围将使市场坚持“去投资化”，防止把 房产作为投资投机的工具。这样，总体来讲，为限购政策退出与长效性调控机制的政策空间 转换做铺垫。 第四、从近期各地限购政策的执行轨迹来看，二三线城市出台的“以限价代替限购”、 “限购再宽限一套”（如温州）等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征，当 前来讲，二三线城市的限购基本被潜规则破解，呈现出“外紧内松”的政策面执行特征。 从执行层面来看，当前多数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满 12 个月的“潜 规则”破解。 之前，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满 12 个月（北 京为 5 年，较为严格）为购房的基本条件，这些“限购”政策出台后，购房者本身会更加 注重纳税和社保方面的缴纳，即使各个地方出台补缴的不予认可的补丁调控政策，购房者不 使用补缴手段购房，那么，自“限购”政策出台当月起，至多一年之后这项规定也会自动失 效，因此，执行 3 年左右的楼市“限购”政策，有可能会因为购房者社保及纳税证明缴纳 符合“限购”条件而自动失效，当前多数城市“限购”或被